房地产:新开工维持高位,投资增速平稳

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,预计今年行业基本面仍处下降通道,工业用地升值及独特模式的企业有机会,我们推荐组合:金隅股份(北京工业用地流转)、京投银泰(独特的地铁上盖模式)、华夏幸福(因区开发模式)12 月房地产数据:由于11 月房地产数据大幅反弹,12 月单月部分房地产数据均环比回落。但同比方面仍然维持较高增速。12 月土地成交金额和面积均为全年次高值,房地产新开工面积维持高位,全年投资增速19.8%,较前11 月略有提高。销售方面,12 月销售面积和金额均为全年新高,但由于去年高基数的影响,同比增速明显回落。

值得注意的是今年土地市场价格同比增速远高于住宅价格增速,前12月全国土地购置均价同比增长23%,其中12 月同比增长53%,而住宅销售全年仅增长7.7%,其中12 月同比增长4.4%。我们认为开发商快周转模式遭遇挑战,盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归一、二线城市,地产行业的市场空间受到挤压。另一方面,主流城市土地成本透支未来房价涨幅,毛利率面临下降风险。此外,预售证管理和预收款监管力度也逐渐加大,均对地产企业快周转模式构成挑战。

预计2014 年销售面积增速2%,销售额5%,房地产投资在16%。

土地市场:成交面积和金额较11 月大幅回落,仍为全年次高:12 月土地市场依然火热。由于11 月单月土地市场大幅反弹,12 月成交面积和金额均环比大幅回落,但成交面积和金额仍为全年的次高值,同比仍保持正增长,土地成交均价创历史新高。单月土地成交面积和金额同比增0.3%和53%,环比下降50%和44%。成交均价3090 元/平,同比增长53%。

全年来看,去年房地产企业土地购置面积3.88 亿平,较去年增长8.8%,成交价款9918 亿元,同比上升33.9%,全年土地的平均购置价格2555 元/平,同比增长23.0%。

投资:新开工维持高位,投资增速平稳:12 月住宅新开工1.4 亿平,同比增长30%,环比下降21%。全年住宅新开工14.6 亿平,同比增长12%。

房地产开发投资全年同比增长19.8%,其中住宅同比增长19.4%,增速均较上月上升0.3 个百分点,符合市场预期。

资金来源方面,12 月单月来自银行贷款和销售回款的资金来源明显增长,使得单月资金来源有所增加,自筹资金占比有所回落。全年房地产开发资金12.2 万亿,同比增长27%,其中来自国内贷款和销售回款的资金同比增长33%和31%,占比16.1%和39.7%,占比提高0.8 和1.3 个百分点。

销售:12 月住宅销量为年内新高,但由于高基数影响,同比增速明显回落:单月销售面积和金额分别为1.69 亿平和9006 亿,同比变动-0.7%和+3.7%,环比11 月上升28%和25%。单月全国销售均价小幅回落。全年商品住宅销售面积和金额11.6 亿平和6.8 万亿,同比增长18%和27%,增速较上月分别下降3.8 和4.5 个百分点。全年销售均价5849 元/平,同比增长7.7%,增速较前11 月下降0.3 个百分点。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻