房地产行业一周回顾与展望第22期:盘活存量用地取得突破,长效机制逐步兑现

房地产市场变化:

上周(2013.12.14-12.20)新房成交环比下降6.1%,降幅扩大3.8%,前期表现相对较好的三四线城市下跌较多;库存环比增加1.7%,带动去化周期增加0.1个月;二手房成交环比上升5.1%,为连续8周趋势性下降以来的反弹;土地市场供给量维持高位,溢价率有所下行。

房地产板块变化:

上周(2013.12.14-12.20)大盘下跌,地产板块跑输沪深300。申万地产指数下跌6.23%,沪深300下跌5.34%,地产板块有0.89%的相对负收益。个股方面,龙头公司表现差于整体,万科、保利、金地、招商分别下跌8.08%、7.76%、4.21%和8.20%。

一周回顾与展望:

信贷持续偏紧导致成交数据三连降,因年底银行考核和QE规模缩减,成交偏弱格局难言改善。我们监测的42个城市近3周成交累计下降了8.8%,中原监测的去化率也从前期的近60%下降至53%,流动性偏紧仍是主要原因,1)年末银行资金考核,信贷发放规模缩减、门槛提高,根据克尔瑞对66家银行、21个城市的调研数据,超过30%的银行停贷,并仅20%的城市有首套房贷款利率优惠;2)QE规模缩减,外汇占款下降将减少央行的基础货币投放,上周美联储宣布自2014年1月起每月削减QE规模100亿美元至750亿美元,缩减规模达到市场预期的上限。我们判断,后续资金紧张格局将持续,成交仍旧难有改善。

深圳首例集体工业用地成功入市,信号意义重大。上周深圳本地的物联网企业方格精密器件公司以底价摘得首例挂牌的集体工业用地,地块位于宝安机场北部的工业区福永镇,将在两年内建成为该公司的生产基地,在收益分配上原集体企业获取了30%出让金分成并持有20%物业。我们认为,地块成功入市对落实新型城镇化有积极意义:1)土地双轨制开始,收益分配方式破题;2)推进产城融合,盘活存量工业地;3)一线城市继续推进有空间,以深圳为例,集体建设用地面积为390平方公里,占总建设用地面积约42%。

我们重申悲观预期有望扭转,资金紧张的负面预期在前期板块表现已有体现,盘活存量土地彰显增加供给的长效机制逐步兑现,维持行业增持评级。我们看好产城融合的受益标的华夏幸福、拥有深圳工业地并参与城市更新的受益标的中粮地产,同时建议继续关注自贸区建设主线:京能置业(天津)和建发股份(厦门);国企改革主线:格力地产、华发股份、深振业A、中华企业。