房地产:以房养老对地产行业影响有限

事件:国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,主要包括:1.完善投融资政策,提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”;2.完善土地供应政策,必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施。(见附录)

点评:1、养老产业空间巨大,根据2010年人口普查的结果,我国60岁以上老人占比约为13%,1.74亿,以人均每年3万元开销计算,目前养老产业规模在5.2万亿左右。并且随着我国老龄人比例的不断提高,该市场空间会继续增长。

2.养老产业重在服务,国内并无成熟模式。国内众多地产商曾尝试养老地产,但未找到清晰的商业及盈利模式。

3.人均0.1平的养老服务设施供地对土地供应影响不大,预计仅占每年供地量的5%。

4.“以房养老”对地产行业影响有限。(1)国外成熟市场发展缓慢,占比很小。在美国符合逆序住房按揭贷款对象中,仅2%-3%的老年人参与了反向按揭贷款;(2)“以房养老”面临国内传统观念压力,接受度预计会低于美国;(3)制度体系的设计难度很大,比如房价波动、产权年限等等问题难以解决;(4)国内之前试点很不成功。“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试,例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老,中信银行也推出了倒按揭业务,南京去年下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,鼓励住房反向抵押贷款,但均效果甚微。

5、养老地产主题,可关注A股中弘股份(未评级)。

维持地产行业"同步大市-A"的投资评级:

维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。总体看,地产行业面临三个长期问题,一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率,这种状况仍然会持续,销量低于预期的概率较大,尤其是月末、季末;二是企业集体回归一二线城市,受限于供给数量,地价将持续上升,并且速度超过房价,压低行业利润空间;三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓。目前难有趋势性机会。值得关注的是再融资主题,看好三类公司的表现,一是预收账款高,有潜在集中释放可能的香江控股、滨江集团、华夏幸福;二是估值极低,释放业绩动力强劲的冠城大通。三是历来依靠大量融资实现高增长的优质地产股,阳光城、荣盛发展。风险来自于销量的超预期下滑和再融资受阻。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻