房地产行业:土地及新开工创年内新高,投资小幅回升

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。三中全会决定对地产行业影响较小。地产行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。

另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,毛利率逐渐下降。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。

如华夏幸福,香江控股,京投银泰、金隅股份等。

11月房地产数据:11月房地产数据大幅反弹,单月新开工面积、土地购置面积金额以及商品住宅销售面积金额均创年内新高,土地均价继续上涨,住宅价格环比小幅回落。我们认为土地市场回暖主要来自一线和部分二线城市;而住宅销售的回升主要来自于三、四线城市,我们统计的一、二线城市11月商品住宅销量同比明显回落。

土地市场:成交面积和金额均创历史新高,价格继续上升:11月单月土地购置面积8116万平,同比/环比变动+104%和+444%,土地成交价款2235亿,同比/环比变动+169%和+536%。11月单月全国成交均价为2754元/平,较去年同期和今年10月同比/环比变动+31.7%和+16.8%。

前11月房地产企业土地购置面积3.48亿平,较去年增长9.9%,增幅较上月大幅上升13.5个百分点。成交价款8669亿元,同比上升31.5%,增幅较上月上升19.8个百分点。

投资:新开工大幅反弹,投资增速小幅回升:11月房地产新开工大幅反弹,单月房屋新开工面积2.48亿平,同比/环比增长57%/118%;前11月房地产新开工面积18.1亿平,同比增长11.5%,增速较上月明显上升5.0个百分点。销售未来不容乐观,预计开工的增长难以持续。11月单月房地产投资和住宅投资同比增长22.0%和20.1%,环比上升15.1%和12.3%。前11月房地产开发投资和住宅开发投资同比增长19.5%和19.1%,较上月回升0.3和0.2个百分点。预计全年房地产投资增速在19%左右。

销售:11月住宅销量年内新高,但价格环比略降:单月销售面积和金额分别为1.31亿平和7204亿,同比增长15.3%和20.9%,环比10月上升27.8%和19.1%。单月全国销售均价有所回落,为5479元/平,同比/环比变动4.9%和-6.8%。前11月商品住宅销售面积和金额9.89亿平和5.87万亿,同比增长21.3%和31.1%,增速较上月分别下降1.0和1.5个百分点。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻.