房地产行业:9月成交量分化越趋严重,一线明显回暖

策略:国庆期间(2013/10/1~2013/10/7)A股休市,恒生指数上涨0.50%,其中恒生国企指数(HSCEI.HI)上涨1.08%,而恒生地产建筑业指数(HSPCSI.HI)上涨0.35%,跑输大盘。港股中的主要中资地产股,中海发展(-0.22%)、华润置地(-0.68%)、恒大地产(+6.17%)、绿城中国(+1.23%)、龙湖地产(+1.14%)、碧桂园(+3.63%)。

我们认为下半年地产行业面临3个长期问题,分别是流动性趋紧影响房贷总量和利率;地产企业集体回归一、二线城市,压缩行业利润空间;行业周转速度下降。维持“同步大市-A”的评级。

成交:9月同比小幅上升,城市分化越趋严重,一线明显回暖

(1)一手房:9月48个主要城市成交面积2458万平,同比/环比变动+2.7%/+8.0%,同比增速较8月的-9.9%上升12.6个百分点,但同比增速的绝对额较低。同比增速的回升主要来自于一线城市的明显上涨,城市间分化越趋严重。一线城市9月同比大幅上升,二、三线同比降幅收窄。一线城市合计同比/环比上升30.1%/30.8%,同比增速较8月大幅上升36个百分点,其中北京、上海、深圳回升明显,分别上升31.3%、60.0%和22.7%,广州下降6.6%。二线城市同比/环比变动-1.8%/+2.9%,同比增速上升7.3个百分点;三线城市同比/环比下降-1.6%/+8.0%,同比增速上升13.5个百分点。

(2)库存:9月底26个城市一手房可售套数133.2万套,同比/环比(8月)变动+6.5%/+3.9%,同比根据月销售数量统计去化周期为9.5个月,去化时间较上月下降0.8个月,和去年同期相比下降0.7个月。一、二、三线城市库存环比8月均小幅上升,但去化周期均略有下降,其中一线城市去化周期远低于二、三线城市。一线城市可售套数20.3万套,同比/环比变动-15.3%/+3.8%,去化时间仅为5.1个月,较去年同期下降2.7个月;12个二线城市可售套数74.3万套,同比/环比变动+3.0%/+3.3%,去化时间为10.4个月,和去年同期持平;10个三线城市可售套数38.7万套,同比/环比变动+33.2%/+5.0%,去化时间为13.4个月,和去年同期持平。

(3)二手房:9月17个城市二手房成交面积510.0万平,同比/环比变动+6.1%/+10.5%,同比增速较上月上升7.7个百分点。北京、深圳回升明显。北京同比/环比变动+6.8%/+20.8%;深圳同比/环比变动+18.5%/+19.7%;12个二线城市同比/环比变动+5.4%/+6.0%;3个三线城市同比/环比变动-23.0%/+1.8%。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻