房地产行业:淡化调控,长效机制与新型城镇化再启航

房地产市场变化:

上周(2013.12.07-12.13)新房成交环比上升1.2%,反弹力度弱于历史同期;库存环比减少0.2%,仅三四线城市库存继续增加;二手房成交连续8周持续下降;土地市场进入集中供给期,上周供给量是过去周均供给的两倍,预计将迎来土地成交热潮。

房地产板块变化:

上周(2013.12.07-12.13)大盘下跌,地产板块跑赢沪深300。申万地产指数上涨0.47%,沪深300下跌1.86%,地产板块有2.33%的相对收益。个股方面,万科和保利分别下跌1.50%和2.67%,金地和招商分别上涨3.88%和1.49%。

一周回顾与展望:

信贷挤压对销售的负面影响仍将持续,但开发商预期渐趋积极。从上周公布的统计局数据和我们跟踪的周度数据看,信贷挤压对销售的负面影响仍将持续,而新开工和投资数据好于预期,似乎表明开发商预期渐趋积极。我们认为,上周召开的中央经济工作会议传递出淡化调控和建立长效机制的信号(具体见我们的行业点评),将使购房者和开发商预期更为积极。

房地产市场的机会更多来自于区域而非全局。中央经济工作会议套开的城镇化规划大会提出,城镇化过程中要区域协调发展,对大城市和小城镇有差别化要求,包括不同的落户政策、不同的人口密度要求、不同的产业布局等。我们认为,这意味着中央在城市布局的思路上是因地制宜的,未来房地产市场的机会更多来自于区域而非全局,新自贸区、新开发区、新城市群有望遍地开花,大城市的退二进三和城市更新、小城镇的产城融合将是大势所趋。

我们重申悲观预期有望扭转,未来1个月有20%的估值修复空间,维持行业增持评级。我们认为,新型城镇化规划带来的区域机会将是市场的长期主题,看好产城融合的受益标的华夏幸福、城市更新的受益标的中粮地产,自贸区建设的受益标的京能置业(天津)和建发股份(厦门),同时建议继续关注国企改革主线:格力地产、华发股份、深振业A、中华企业。