房地产行业一周回顾与展望第18期:二线城市调控跟进,成交难有起色

房地产市场变化:上周(2013.11.16-11.22)新房成交环比下降0.8%,其中二线城市下降5.6%,降幅进一步扩大;库存整体变化不大;二手房成交环比下降3.7%,深圳和北京表现较差;土地市场持续平淡,一线城市促供给政策出台后,土地供给未见明显增长,完成全年目标难度较大。

房地产板块变化:上周(2013.11.16-11.22)大盘上涨,地产板块跑输沪深300。申万地产指数上涨0.47%,沪深300上涨2.01%,地产板块有1.54%的相对负收益。

个股方面,龙头表现差于整体,万科、保利和招商分别下跌2.36%、3.28%和2.59%,仅金地上涨1.85%。

一周回顾与展望:武汉出台房价调控政策,预计房价上涨较快的部分城市将陆续出台调控政策,全国成交难有起色。周五武汉出台调控政策符合我们前期判断:为完成全年房价调控目标,在一线城市出台政策后,部分二线城市会有调控政策跟进。武汉调控手段基本复制了一线城市的方式,以抑制短期需求和增加土地供给为主。当前武汉外地人购房比例约50%,提高购房门槛将对成交造成较大冲击。我们认为,在以完成房价调控目标为导向的政策中,抑制短期需求的方式将占主导,同时近期流动性偏紧的状况未有改善,预计后续成交难有起色。

不动产统一登记制度推进加速,配合加快房地产税立法,将继续对板块估值形成压力。上周国务院常务会议上提出,要求将不动产统一登记的权责在中央和地方均归集至各级的一个部门,由国土部指导监督,其后在国土部主持的部长办公会上,再次明确提出研究不动产统一登记工作。我们认为,尽管这一工作对市场影响中性,且属于房地产税立法的早期阶段,但房产税相关议题会继续对板块估值形成压力,后续仍需关注房地产税推进进度。

楼市基本面不乐观,短期关注国企改革主线,板块隐含较多负面预期,维持“增持”评级。我们认为,当前成交在信贷偏紧和抑需求的调控下难有起色,建议投资者短期关注两条主线:1)销售超预期的公司,万科A、阳光城、南国置业、荣盛发展、世联地产等;2)具有国企改革预期的公司,格力地产、华发股份、深振业A、中华企业等。