房地产行业一周回顾与展望第10期:QE暂缓退出支撑流动性,各地差异化调控持续

房地产市场变化:

上周(2013.09.14-09.20)新房和二手房成交分别环比下降10.4%和30.9%, 主要系中秋期间购房人数减少,剔除后两日数据环比上升16.6%和29.4%, 成交回暖明显,其中和2009~2012 年中秋当周对比,新房市场环比表现仅次于2010 年;新房库存增加0.9%,去化周期小幅增加0.1 个月,主要受成交下降影响;土地市场成交下降,融创中国竞得天拖地块,成为天津新总价地王,节后北京第二块“限房价竞地价”地块和南京建邺区“准地王” 地块将拍出。

房地产板块变化:

上周(2013.09.14-09.20)大盘下跌,地产板块跑输沪深300。申万地产指数下跌3.36%,沪深300 下跌2.27%,地产板块有1.09%的相对负收益。个股方面,龙头表现差于整体,万科、保利、金地分别下跌5.03%、5.08% 和5.86%,招商地产上周复牌,下跌8.65%。 一周回顾与展望:

网签数据受中秋节日扰动,可比口径看回暖明显。上周网签数据环比下降10.4%,主要因为节日期间购房人数减少,带来成交下降,使得数据有所失真,根据我们测算,实际成交有明显改善:1)剔除后两日数据,上周环比上升16.6%,整体回暖明显,其中一二线城市更为显著,调整后分别上升18.3%和16.8%;2)对比2009~2012 年历次中秋节当周成交环比数据,今年表现仅次于2010 年,其中2009 年环比下降50.8%,2011 下降25.6%,2012 年因中秋和国庆重叠,连续两周分别下降8.6%和47.5%,仅2010 年上升11.4%。

QE 暂缓退出使国内货币环境相对平稳,成交改善和政策真空将推动板块估值修复。美联储决定暂缓退出QE3,我们预计后续国内货币环境将相对平稳,支持成交继续改善,投资者对流动性快速趋紧的预期亦将改善。各地差异化调控政策将持续,但出台全国性调控政策概率较低:其中舟山限购政策放松,允许年内新购一套房;北京计划供应2 万套限价房,预计未来政策仍以地方性差异化政策为主。我们认为,相对平稳的流动性推动的成交改善,以及政策真空将引导板块估值修复。

维持行业买入评级,估值偏低、成交改善仍是板块优势。目前板块估值偏低,相对估值仅为0.84X,其中大公司2013 年估值仅7X,小公司估值为10X,我们依然认为未来3 个月有15%-20%的上涨空间,成交改善仍是主要的催化剂。个股方面,我们建议投资者关注成长性好的阳光城、中天城投、南国置业、世联地产等。