房地产行业一周回顾与展望第9期:销售回暖好于2011和2012年,需求向好和政策真空引导板块估值修复

房地产市场变化:

上周(2013.09.07-09.13)新房成交环比上升1.7%,主要系一线城市成交上升11.5%,二三线城市成交稳定;二手房成交环比上升5.6%,呈现整体改善态势;土地市场持续火热,天津和武汉均出现新地王,月底将推出多幅重点地块,北京将推第二块“限价房竞地价”地块,南京建邺区地块有望成为新地王。

房地产板块变化:

上周(2013.09.07-09.13)大盘上涨,地产板块跑输沪深300。申万地产指数上涨4.81%,沪深300 上涨5.56%,地产板块有0.75%的相对负收益。个股方面,龙头表现好于整体,万科、保利和金地分别上涨6.18%、8.40% 和4.23%,招商地产继续停牌。

一周回顾与展望:

网签数据回暖略低于预期,但明显好于2011 年和2012 年,后续供给推升销售放量将较为明显。上周网签数据回暖略低于预期,仅环比上升1.7%, 我们对此数据的解读如下:1)今年9 月初楼市回暖力度低于2009 和2010 年,但高于2011 年和2012 年,根据我们测算,从重点城市网签数据看9 月以来日均成交较8 月下旬有6%的下降,而2011 年和2012 年都有15%的下降,从一线城市的数据看更为明显,9 月以来日均成交与8 月下旬持平, 而2010 和2012 年都有20%的下滑,我们认为从需求层面看,9 月的销量环比回升将十分明显;2)根据我们的草根调研,部分重点城市由于为了完成房价控制目标,网签数据计入速度有所延缓,这也导致实际成交在数据上体现较为缓慢。对于后市销售,我们仍保持乐观,从我们监控的一线城市和重点省会城市的9 月预开盘数据来看,环比8 月上升67.5%,根据历史经验,九月下旬和十月上旬将是销售的黄金时期,预计下半月供给将逐渐增加。

需求向好和政策真空将推动板块估值修复,政策负面预期使得板块略有反复。我们屡次强调,按揭贷款的收紧是个别银行的信贷投放策略导致, 目前并不具备货币大幅紧缩的宏观背景;地王屡现在短期导致投资者预期行业政策收紧,中期会影响房地产公司利润率,这些负面预期导致板块表现会略有反复。我们认为,需求向好和十八届三中全会以前政策真空这两大因素将引导板块估值修复,地产的低估值和稳定增长将再度获得市场认同。

维持行业买入评级,仍向上看20%的空间。从整个板块看,我们依然认为未来3 个月有15%-20%的上涨空间。个股方面,我们建议投资者关注龙头公司和部分成长性好的小型公司:阳光城、中天城投、南国置业,同时,国务院印发文件提出加快养老服务业发展和“以房养老”模式,我们建议投资者继续关注相关的世联地产等。