房地产行业一周回顾与展望:成交量连续4周下滑,流动性趋紧将导致成交持续放缓

房地产市场变化:

上周(2013.11.09-11.15)新房成交环比下降5.4%,二手房成交环比下降5.0%,成交水平自10.12~10.18的单周高位分别回落16.9%和15.5%,一线城市回调幅度均更大,随成交持续下滑,供给速度继续放缓,去化周期小幅减少0.1个月至7.7个月;土地市场溢价率下行,新增供给继续减少,市场热度将继续降温。

房地产板块变化:

上周(2013.11.09-11.15)大盘上涨,地产板块跑输沪深300。申万地产指数上涨0.35%,沪深300上涨1.85%,地产板块有1.50%的相对负收益。个股方面,龙头表现差于整体,万科微涨0.45%,保利持平,金地和招商分别下跌0.67%和4.25%。

一周回顾与展望:

成交量连续4周下滑,国债利率居高不下带来的信贷紧缩仍将持续影响成交量。在国庆节后一周成交达到高点后,全国市场出现了连续回调, 交易量自高点下调了15%左右,一线城市在信贷控制和调控政策的双重影响下,成交回落幅度更加明显,自高点回落了28%。我们认为,当前的10年期国债利率上行反映了流动性趋紧的现实,这将挤压后续3个月的信贷投放,进一步影响按揭贷款的发放,近期上海很多银行提高了首套房的利率倍数,这一趋势仍将持续。当前10年期国债利率水平已经接近2007年底水平,当时信贷增速的放缓也导致2007年底至2008年一季度楼市成交明显放缓。

十八届三中全会意在长远,对短期市场影响中性。上周末召开的中共中央十八届三中全会再度将改革作为完成未来几年政府执政目标实现的主要抓手,公报中提及的房地产税立法及改革、经营性集体建设用地入市、完善宅基地制度、提高工业用地价格超出市场预期不多,具体推进力度和时间节点是关键。我们认为,对行业影响需要进一步观察试点的开展和配套政策的出台,短期对行业整体影响中性,中期看存在三类结构性机会(具体见我们的报告《对行业影响中性,中期关注三类结构性机会---关于十八届三中全会决定七问七答》)。

维持行业“增持”评级,等待流动性改善,短期关注国企改革主线。我们延续此前一个月关于楼市基本面不乐观的判断,后续流动性能否改善将决定板块是否具有上升动能。由于机构板块仓位低,隐含负面预期较充分,维持增持评级。个股方面,我们建议投资者短期关注两条主线:1)销售超预期的公司,万科A、阳光城、南国置业、荣盛发展、世联地产等;2) 具有国企改革预期的公司,格力地产、华发股份、深振业A、中华企业等。