对中共中央十八届三中全会的点评:未提及房产税,破除城乡二元结构和完善税制是主要方向

11 月12 日中共中央召开十八届三中全会,审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》并发布了公报,提出全面深化改革的总目标是完善和发展中国特色社会主义制度,并称经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

未提及房产税,但提出完善税制

公报中提及财税的重要支柱作用,但未提及具体的税制改革路径,且未提到房产税。措辞上提出“改进”预算管理制度,“完善”税收制度,“建立” 事权和支出责任相适应的制度,并提出要发挥中央和地方两个积极性。我们认为,目前中央认识到地方财政及地方债问题仍存改革空间,但改革第一步仍以改进预算管理、匹配事权和支出责任为主,能否像国研中心383 方案中提到的建立以“消费税和房产税为主体的地方税制”仍存疑问,结合公报中提到的“胆子要大、步子要稳,加强顶层设计和摸着石头过河相结合,整体推进和重点突破相促进”,我们认为地方税制的改革和房产税的推广仍需时日,不可能一蹴而就。

建立城乡统一的建设用地市场是未来改革的方向,路径不明确但影响深远,宅基地确权是第一步

公报中明确提出建立城乡统一的建设用地市场,意味着2882 万公顷集体建设用地有望入市,是当前城市建设用地的9 倍,含有增加供给的意味, 影响深远。但由于存在地方政府利益让渡、激增的土地供给可能导致房地产市场估值出现大幅波动,我们认为也不会一蹴而就,具体路径短期难以明确,在很长一段时间内,地方政府仍是土地出让的唯一主体,即使部分集体建设用地确权以后,仍面临如何与地方政府进行土地收益金分成的问题。改革第一步仍是以公报中提到的赋予农民更多财产权利也就是宅基地确权为主要手段。

十八届三中全会对房地产行业影响偏长期,仍看后续政策演绎,维持行业增持评级

我们认为,全会只是对财政体制改革和建设城乡统一的建设用地市场进行了原则性表述,对于地产行业的影响偏长期且存不确定性,由于仍涉及地方政府利益问题,改革难以一蹴而就,后续政策演绎值得关注。维持板块的增持评级,由于估值具备优势,防御价值有而进攻价值无。投资标的上, 我们建议投资者关注销售可能超预期的、前期股价有过调整的万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。