南国置业:大股东支持效应渐显,关注后续股份转让和新项目落地

公司营业收入、母公司净利润分别为6.9亿元、1.2亿元,分别增长645%、927%。折合EPS0.12元。业绩增速位于前期业绩预告(692%-957%)上限附近。

◆营收大幅增长、毛利率有所下滑均系今年和去年结转项目单体差异较大所致。公司2013年中期结转项目为荆州南国城市广场和大武汉家装二期,而去年同期结转的项目为首义汇和北都城市广场,因项目体量差异,今年营收大幅增长,达到645%;年中毛利率为45.9%,较去年同期下降24.8%,较去年全年下降0.1%,毛利率下滑主要因去年结转两项目的毛利率较高,达到70%左右所致。公司母公司净利润率达到16.9%,高于去年同期但低于去年全年,主要因今年中期结转较多所致。

◆合同销售额低于预期,下半年可售货值充分。根据我们估算,公司上半年合同销售额约为7亿元(未含汉口城市广场),主要因上半年武汉商铺市场仍呈现向好局面,公司主动地等待更优的销售窗口,如地铁上盖物业汉口城市广场的商业公司在6月末才首度推出30套,推出即售罄。我们预计,公司下半年可售货值达42亿元(未含西汇二期),全年合同销售额可达45亿元。

◆净负债率和投资强度提升,反映大股东支持效应渐显。我们前期推荐南国置业的一大逻辑就是大股东中国水电入驻以后,可以解决公司土地和资金瓶颈,使专业能力有更大发挥。目前看,公司净资产负债率和投资强度的提升都反映了大股东支持效应渐现,为公司明年销售发力做好了准备。净资产负债率从2012年底的91%提升至134%,表明公司负债能力增强,主要因大股东委托贷款增长;投资强度上,以7亿元的合同销售计算,达到76%,高于业内平均水平和公司过去几年的均值,如果考虑全年,我们预计土地投资可以达到30亿元,投资强度达到67%,高于去年的29%,扩张明显。公司同时公告了两大股东(中国水电地产和许晓明)对公司授信18亿元,这将保证公司的高投资。

◆下半年公司看点是股份转让和新项目落地,高投资带来高成长,维持“买入”评级。我们认为不排除后续中国水电地产对南国置业进一步增持,从而使得中国水电地产对南国置业的支持更为顺畅;同时,公司下半年将继续维持高强度投资,新项目的落地和开发可能带来南国置业商业模式新的增长点。我们预计公司2013-2015年的EPS为0.69/0.98/1.36元,对应2013年13XPE和2014年9XPE,业绩年复合增长达40%,维持“买入”评级和3-6个月12元目标价。