7月统计局房地产数据点评:销售开工淡季不淡,看好未来持续改善

销售略超预期,需求向好是主因。7月单月商品房销售面积、销售金额分别为9700万平、6173亿元,同比增长12.4%、14.6%,较上月增加1.6%和减少3.1%。销售数据略超市场预期,我们认为主要可能有两个原因:1)需求仍在向好,体现在三四线城市单月销售面积增长达18.8%,超过全国6.4个百分点,同时三四线城市单月销售均价仍在温和上涨,增速达7.8%,意味着三四线城市需求复苏仍在持续;2)6月部分数据被计入7月,我们在上月数据点评中明确提出6月销售动能偏弱,部分原因可能在于数据被计入7月。我们认为,需求向好是主因。

开发投资额平稳增长。7月单月房地产开发投资额、资金来源分别为7474亿元、9606亿元,同比增长21.2%、28.0%,较上月增加1.8%和减少4.2%。开发投资额依然维持平稳增长,此趋势可延续。主要原因是:1)资金来源增长维持较高增速,1-7月非房款增速仍在高位,达32.7%的增速,开发贷支持力度,信托资金为代表的自筹资金的可得性都在高位,且根据我们的草根调研,下半年开发贷支持力度有望提升,资金来源高增长确定无虞;2)开发投资额增速仍在低位,在稳增长大背景下,政府出台严厉的房地产政策可能性很低。

新开工单月增速大超预期,创2011年以来新高,开工复苏可能提前。7月单月房地产新开工为16737万平,同比增长45.2%,较上月大幅提升31.0%。新开工单月增速大超市场预期,不是低基数因素(2012年7月开工下滑26.7%)可以完全解释的,我们认为反映了全国库存有所降低、房地产政策中性两大因素下,开工复苏的提前。同时,三四线城市新开工较为稳定,以2011年开工水平作为基准比较,降幅收窄至2%,似乎出现了回补库存的现象。我们预计销售回暖会继续带动新开工维持较高水平,而要求10月落定棚户区改造的地方规划也将为4季度新开工提供保障。

上调2013年各项数据预测。我们预计2013年房地产销售金额、销售面积、开发投资额和新开工面积增长分别为24.5%、14.1%、20.7%、12.4%,原预测为16.2%、10.3%、20.1%和6.8%。(具体见表1)

下半年地产看长效机制建设和销售向好,目前销售向好趋势渐趋明显,维持“买入”评级。目前地产龙头估值仅8X,估值修复是3季度的主题,我们建议投资者增配地产板块,下跌便是买入机会,未来3个月板块有至少15%的向上空间,销售回暖情况决定板块表现幅度。推荐组合:招商地产、保利地产、阳光城、中天城投、南国置业、华夏幸福。