房地产行业2013年下半年策略:良好业绩与平稳政策预期下的板块震荡向上

13 年业绩确定性强。61 家上市公司的预收款对2013 年业绩的保障度平均为88%,为11 年以来的最高比例。其中的24 家业绩保障度超过100%。龙头中,保利131%、万科126%、招地118%、荣盛94%、金地91%。

全年销售额增长10%以上,14 年业绩有保障。全国商品房销售金额1-5 月份累计同增53%,下半年成交会同比有所回落,但全年预计增长在10%以上。龙头公司销售额计划增速均在20%以上,随着下半年推货量明显大于上半年,我们认为全年计划完成的可能性很大,良好的销售将为14 年业绩结转提高保障。

未来住房需求102~130 亿平米,需求依然旺盛。我们仅考虑首置和改善性需求:1)城镇化率由53%提高到60%带来1.3 亿城镇新增人口, 对应首置住房需求46 亿平米;2)现有的城镇常住人口中预计无房人口3.2~4 亿,未来住房需求42~70 亿平米;3)目前7 亿城镇常住人口人均住房由33 平米上升到35 平米,改善型需求14 亿平米。

下半年政策面将保持“全局调控、力度分化”。目前房价收入比一线平均15.5 倍,二线平均10.8 倍,三线平均8 倍。一线城市房价收入比确实偏高,二三线城市房价在合理水平。房价分化背景下的政策分化可以预期:一线难松,二三线不必要紧。下半年不会再推调控重拳,理由: 1)销量回落和资金成本上升的预期带动房价涨幅自然放缓,调控压力减轻;2)房地产关联行业众多,对经济影响大,硬着陆不是好的政策选择。

房产税继续缓慢推行。下半年房产税推出是大概率事件,且先增量后存量、试点逐渐增加的方式更加可行。对于房产税的效果,主要作用是盘活存量、抑制投资、平抑房价波动和增加财政收入。若新增试点施行的力度与上海和重庆相仿,则市场对政策的担忧得到一定程度消化,则推出后反而有利于打开板块的上行空间。

投资建议:短期抓反弹,下半年预期震荡向上。短期抓反弹:近期由于银行间流动性紧张,板块大幅调整,估值明显下降,板块进入超跌区域, 建议积极把握反弹机会,这一点位加仓收益空间远大于风险空间。下半年震荡向上:目前控房价压力仍在,在出现明显停涨和回调之前,板块向上空间容易受遏制,房产税也是一直悬着的不确定因素。在房价涨势见顶或房产税弱力度推出后,板块有望出现连续向上行情。整体上预计, 板块震荡向上,震荡期间建议逢低买入。推荐公司:1)低估值、稳健增长的行业龙头:招商、华夏幸福、荣盛、阳光城;2)具有业绩爆发力的中小开发商:泛海、华业、京能置业。

风险提示:流动性收紧的深度和持续时间超过预期,房产税推出的力度超预期。