对安徽省试点农村综改的点评:安徽土改再起航,有望启动建设用地指标全流通

安徽省出台《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(下称农村综改意见),提出关于农村综合改革示范试点工作的28 条意见并给出28 项主要工作任务,其中涉及房地产用地的内容主要包括征地制度改革、宅基地流转及建设用地指标流转、集体建设用地使用权作价入股、土地确权登记、建立城乡统一的建设用地市场等5 条。

确认前期全国多项试点可行性,明确土改是未来改革重点

我们认为,农村综改意见几乎囊括了前期所有全国关于征地改革试点及农村建设用地试点的所有方面,在十八届三中全会后由省级政府发出意义重大:确认了前期多项试点的可行性,并计划在安徽省继续探索实施, 再度确认土改是未来几年改革的重点方向。但我们也看到,农村综改意见除了在建立城乡统一建设用地市场上有新突破,仍是确认前期试点并在安徽推广为主,广东、四川、重庆、江苏、浙江等地显然比安徽走得更早、更远。

最大突破:确立建立城市统一建设用地市场的路径,并有望启动建设用地指标全流通

我们认为农村综改意见中的最大突破在建设用地市场发展路径及指标流转上:1)实质上确立了未来建设用地市场“依托国有,发展集体” 的路径;2)在提及土地交易市场的规则建设和平台完善上,提出“建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等逐步纳入城乡统一的土地交易市场”,为新增建设用地指标与增减挂钩指标同权流通留下空间,有望启动建设用地指标的全流通,同时如果通过增减挂钩获得的集体建设用地指标可储存(国土部原规定一般为3 年),意味着建设用地指标供给也将趋于多元化(不仅仅是国土部门),从而解决指标对土地供给的硬约束问题。

未来政策若推广,城市格局生变,大者恒大,对行业整体来说中性偏利空,维持增持评级

农村综改意见的主要实施在2014-2015 年,其路径和效果将深刻影响未来地产市场和城市格局,需要高度关注。我们判断,对地产市场来说, 有望增加土地供给,有助于市场向更市场化方向发展,对于行业的利润率影响要视后续具体政策而定;对城市格局而言,此政策有利于土地的集约化利用,首位度高的城市人口将进一步集聚,地产市场也将进一步集中。由于当前行业需求偏弱,而此政策含有未来几年大量增加供给的意味,对投资者预期较为负面,我们维持板块的增持评级,认为当前行业无进攻价值。投资标的上,我们建议投资者关注销售可能超预期的、前期股价有过调整的万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。