8月份统计局房地产数据点评:销售向好趋势未变,投资开工相对低迷

销售基本符合预期,需求持续向好。8月商品房销售面积、销售金额分别为9709万平、6175亿元,同比增长10.1%、16.3%,较上月减少2.4%和增加1.6%。销售数据基本符合预期,8月销售增长主要来自于中部,销售面积和金额增速分别较上月提高7.4%和3.5%;以一二线城市为主的东部地区基本平稳,销售金额增速和上月持平,销售面积增速下降9.0%,均价小幅上涨。从结构上,一线城市的销售面积增速放缓,这主要是供给偏少,从我们监控的一线城市去化周期来看,从月初的7.8下降至6.6个月,但在9月初已经看到供给的增加,未来销售面积增速将会恢复。我们认为,在一线城市供给恢复、其他城市成交持续改善下,9月全国整体销售将继续回暖,金九可期。

开发投资额低于预期,资金来源增长低迷是主因。8月单月房地产开发投资额、资金来源分别为7818亿元、10129亿元,同比增长13.1%、14.0%,较上月减少8.2%和14.0%。从资金来源构成看,8月房款和非房款资金同比增速较上月低,分别下降至16.5%和12.2%,非房款收缩更快,我们认为8月份银监会对信托的管控、银行短期资金紧张造成了这一现象,我们预计9月份将有所恢复;房款的增速恢复也将在9月销售回暖后有所恢复。我们认为资金来源增速的恢复将使开发投资额维持在20%上下的水平。

新开工面积单月大幅下降未反映真实水平,当前水平仍处同期高位。8月单月房地产新开工为15202万平,同比减少20.1%,较上月大幅减少65.4%。新开工大幅下滑受基数影响较大,主要原因是7月和8月因为天气原因新开工均为年内低点,但2012年情况比较特殊,8月新开工面积达到年内第二高点。此同比数据没有反映新开工面积的真实水平,主要原因是:1)从环比看新开工面积较7月减少9.2%,并没有大幅低于预期,考虑到7月数据大超市场预期,8月略低于7月的水平仍然合理;2)以7月和8月合计数据来看,较2011年的历史高点仅下降1.5%,并较2012年增长4.5%。所以我们认为,8月新开工水平仍然维持同期高位,随着销售预计恢复,同比数据也将持续改善。

我们维持2013年各项数据预测。我们预计2013年房地产销售金额、销售面积、开发投资额和新开工面积增长分别为24.5%、14.1%、20.7%、12.4%。(具体见表1)

今年未来地产看长效机制建设和销售向好,金九银十带来销售回暖是大概率事件,维持“买入”评级。目前地产龙头估值仅8X,我们继续建议投资者增配地产板块,下跌便是买入机会,未来3个月板块有至少15%的向上空间,销售回暖情况决定板块表现幅度。推荐组合:南国置业、中天城投、阳光城、世联地产