房地产行业:广州调控符合预期,维持行业“增持”评级

11 月18 日,广州房管局出台“广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见”,提出加快中低价位商品住房供应、增加住宅用地供给、提高非穗户籍购房门槛、提高于套房贷款首付比例和预售价格管制等6 条措施。

调控政策兼顾供需,改善型需求将回落,供给增加是亮点

穗六条在需求端以抑制改善需求和外地需求为主,包括:1)要求人行广州分行提高于套房首付比例,2)提高非广州户籍居民购房门槛,将社保或纳税年限提高至5 年内缴满3 年,之前是2 年内缴满1 年。广州二套房成交占比约20%,外地人购房比重约30%,静态的测算,调控将导致约15% 的需求下降,而由政策实施带来的购房者观望情绪,将使成交下降的幅度更大。政策在供给端主要包括:1)增加中低价位商品住宅供给,2)增加住宅用地供给,要求2013 年实际供应量不低于过去5 年年均实际供应量的120%,此前为要求不低于100%。我们认为,政策对供给端的着墨更为关键,提高住宅用地供应20%,将增加明后两年的住房供给,还将拉高明年土地出让规划目标的基数,供给调控更加市场化。从当前供地情况看,已出让573 万方,离过去5 年均值的120%仍有290 万方的差距,预计广州土地出让将加速。

政策手段无新意,对需求着力短期调控,意在完成全年房价调控目标, 不排除其他城市有跟进

广州调控手段无新意,基本是新国五条广州细则的落定,并“参考”了上海的调控政策,在个别指标设置上进行了修改;同时要求增加中低价位商品房供给和进行预售价格管制,体现出明显的完成今年房价调控目标意图,对短期需求抑制作用较大。目前,一线城市的调控政策出台完毕,尚有部分二线城市房价涨幅较大,不排除有其他城市跟进出台调控政策。

政策出台符合预期,维持行业增持评级

个股方面,维持周报的推荐,建议投资者短期关注两条主线:1)销售超预期的公司,万科A、阳光城、南国置业、荣盛发展、世联地产等;2)具有国企改革预期的公司,格力地产、华发股份、深振业A、中华企业等。