首开股份中报点评:盈利好于预期,下半年还看京外

首开股份8月8日晚发布半年业绩,营业收入和母公司净利润分别为39.8和3.5亿元,同比增加21.0%和下滑1.8%,EPS为0.16元。同时,公司公布7月销售简报,单月实现签约金额11.0亿元,签约面积8.5万平方米,分别同比下降53.2%和53.1%。

◆净利润下滑幅度好于业绩快报主要因收购项目带来营业外收入。公司业绩快报曾预计因投资收益大幅下滑导致母公司净利润同比下滑11.3%,主要因为参股公司首城置业(首城国际项目)及国奥投资结算减少,但实际业绩情况好于预期,因低价收购大连项目公司带来营业外收入较去年同期增加约1.1亿元,抵消投资收益下滑1.1亿元的影响。

◆京外项目结算占比提高导致整体毛利率下降至41.1%,下半年难见改善,提升待明年。公司京外项目结算面积占比53.6%,结算结构因素导致毛利率较2012年下滑。京外毛利率由26.5%降至14.8%,主要为苏州和扬州项目毛利率较低。京内毛利率由45.5%提升至54.2%,主要因为国风美仑和常青藤毛利率高达50%和70%。公司下半年京外项目结算比重会进一步提升,毛利率难见改善,待明年更多京内高毛利率项目进入结算期,毛利率有望提升。

◆上半年整体销售良好,全年预计销售超过200亿元。公司前7月累积销售金额130.9亿元,销售面积96.8万平方米,同比增加40.6%和38.7%。公司制定全年销售金额和面积目标分别为184亿元和164万方,前7月已完成71.0%和59.0%,我们预计公司下半年仍将保持良好的销售速度,全年销售金额将超过200亿元。销售结构上,由于北京5月开始施行预售证管制,京外销售占比将继续提升。

◆公司销售状况良好,全年业绩增速预计达到26%,未来2年保持20%~25%的水平,当前RNAV为11.94元,折价52%,维持“增持”评级。我们预计2013~2014年EPS为0.91/1.14元,对应PE为6.3x/5.0x。