房地产行业2013年中期投资策略:优选成长型地产股

主流地产股前期表现符合我们的前瞻性判断

我们在1月15日发布年度策略《十字路口的抉择》对地产股走势做出了相对谨慎的判断——以13年1月14日收盘价为起点,保招万金荣盛中南侨城平均还能有13%上涨空间;在地产股经历1-2月及3月初充分调整后,我们又果断翻多,在底部持续呐喊,大声呼吁买入金、招、荣盛、幸福等主流品种。从前期走势看,无论1-2月份调整还是3月5日至今超过14%的涨幅,均符合我们的前瞻性判断!

楼市、股市对“国五条”宣泄得较充分

“国五条”地产苛政甫出,在楼市实体层面即引来广大中产阶层的激烈反应,大家纷纷用钱投票,涌入楼市抢房,3月单月楼市销量创历史新高,这是中产阶层在政府政策失误背景下的理性抉择。之后楼市又逐渐从喧嚣回归平静——4月单月销量环比下降18%、5月继续环比下降但幅度收敛。历史上看,政策对销售的短期冲击大概在三个月左右,我们预计从6月份开始将逐月环比改善;而在股市上,先经历了1-2月份的捕风捉影阶段(地产股跑输大盘)、3月上、中旬的虚实交织阶段(地产股价跳水)及3月下旬以来的尘埃基本落定阶段(股价探底回升)。

宏观经济疲弱,注定调控短期难有“本钱”加码

今年以来,多项宏观经济指标均显示经济形势较差,财政状况也不好,微观层面也显示就业形势严峻,若不是房地产行业拉动,经济会更糟糕!由于地产在需求层面有较强的消费属性,对应的是居民资产负债表,且在中国内地杠杆不高(2012年新增按揭/销售额仅16%),政策弹性又比较大(扭曲的打压政策随时可以相机抉择进行调整),因此在经济疲弱阶段,不可替代地成为了稳增长的“定海神针”。我们认为,目前中国经济和社会无法承受商品住宅持续一个季度以上的真正意义上的“量价齐跌”。

长周期拐点尚早,“中国梦”与地产并不对立

通过人口住房需求测算,我们认为中国房地产行业长周期拐点到来尚需时日,行业仍有近10年的白银时期。我国居民平均居住条件仍有较大的改善空间,“中国梦”和地产并不对立。

短期面临的风险

短期很难见到真正意义上的房价下跌,政策前景仍不明朗。而且自我们3月5日大声呐喊“买入”以来,地产股涨幅较大,区间收益甚至超过了市场一致看多的2012年9-11月,当前公募基金在股票投资中对地产股的超配已位居历史高位,地产股指数已逼近一年半来的高点,若要大幅走高,需中央对房价上涨容忍度提升或调控放松等催化剂。

短期优选想象空间大、市值管理动力足的品种

地产板块业绩锁定性高、行业今年整体销售增速较去年扩大是大概率事件。在经济滑坡阶段,产业链基本面不好且预期难乐观,与地产的估值剪刀差在理论上应比2010年后“新国十条”时期低,但目前实际情冷却相反,这意味着地产股板块和产业链相比更具比较优势。如前文所述,楼市从喧嚣到平静之后有望自6月份起环比改善,在量价再创新高前,政策面将相对平静。但就整个板块而言,综合前文“风险提示”所述,在此位置往上看,虽然短期继续上涨空间有限,但不改长期向好。选股方面,在流动性短期内难以骤松骤紧、创业板齐发风险提示背景下,前期浸淫在创业板市梦率个股的“热钱”有望腾挪至部分想象空间大、市值管理动力足的地产股。短期继续推荐中天城投、华业地产、金地、招商地产、万科,上述品种仍有望创今年新高,长期除建议战略性买入上述品种外,还推荐荣盛、金科、华夏幸福、苏宁环球、中南建设、冠城大通等,仓位建议配至7%左右。