房地产一周回顾与展望:销售动能明显下降,政策相继出台抑需求回升

房地产市场变化:

上周(2013.11.02-11.08)新房成交环比下降10.4%,整体呈全面下降态势,库存增加0.2%,增速明显放缓,其中一线城市库存减少,去化周期整体减少0.1个月至7.8个月;二手房成交环比下降0.2%,主要因为北京降幅较大且权重较高;土地市场成交仍然平淡,一线城市新增供给有所恢复。

房地产板块变化:

上周(2013.11.02-11.08)大盘下跌,地产板块跑赢沪深300。申万地产指数下跌2.45%,沪深300下跌3.23%,地产板块有0.78%的相对收益。个股方面,龙头表现差于整体,万科、保利、金地、招商分别下跌5.54%、5.77%、0.50%、7.03%。

一周回顾与展望:

成交全面下降,后续需求难有明显回升。10月国家统计局数据、上周周度数据均反映,楼市动能出现了较明显的下降,而在成交较为低迷的背景下,库存绝对数值的下滑也反映了开发商推货意愿有所减弱。我们认为偏紧的信贷环境、抑制需求的调控政策和开发商渐渐转差的预期,使得成交出现较大的下滑,这一趋势在短期内难以逆转,且会在后续两个月中继续发酵,我们难以看到成交的明显好转。我们判断,由于政策相继出台, 可能迫使楼市进入观望期,价涨量缩局面较为确定。

是否有更多调控政策值得观察。周五上海沪七条出台贯彻差别化信贷并严格限购条件,意味着渐进年底,地方政府开始产生完成全年房价目标的动力,并不能排除广州等城市也出台政策。由于政治换届因素,今年房价问责目标是否依然需要达成仍成变数,我们倾向于认为房价过快上涨的城市可能还是会出台抑制需求的政策来平抑市场。

负面预期充分、机构仓位偏低是板块最大的优势,维持“增持”评级。我们认为后续楼市基本面并不乐观,10月下旬以来楼市销售动能处于下降态势,在政策打压和偏紧的信贷环境下,到年底成交水平难有明显提升。但较差的基本面和政策面预期基本隐含在股价中,在周五沪七条出台后, 房地产板块的表现仍然较为平和,我们认为相对充分的负面预期和机构偏低的仓位,使得地产板块防御价值较大,可对地产板块给予标配。个股方面,我们建议投资者关注销售可能超预期的、前期股价有过调整的万科A、阳光城、中天城投、南国置业、荣盛发展、世联地产等。