9月统计局房地产数据点评:销售动能尚可,投资开工趋于平淡

销售动能尚可,三四线继续回暖。9月商品房销售面积、销售金额分别为13541万平方米、8304亿元,同比增长22.8%、30.9%,增速较上月增加12.7%和14.7%,均略高于市场预期。1)销售较高增长与去年9月成交基数较低相关,从销售动能来看,并没有明显的上升:整个3季度销售面积同比增速为15.7%,弱于1、2季度表现,即使考虑去年的基数效应,3季度增长也不多。2)三四线城市表现持续好于全国整体水平,单月销售面积同比和环比分别为27.6%和45.6%,超过全国整体的22.8%和39.5%,从今年5月开始,三四线城市表现持续好于一二线城市。3)我们认为10月销售动能将略逊于9月,约束主要来自按揭贷款可得性降低和一线房地产价格上涨过快导致购房者入市脚步放慢,而三四线城市销售将维持原有动能,市场将在房价温和上涨中维持较高的热度。

资金面略有恢复带动开发投资额增长,预计4季度开发投资难有提升。9月单月房地产开发投资额、资金来源分别为9000亿元、10868亿元,同比增长22.3%、27.6%,增速较上月增加9.2%和13.6%。1)9月的资金支撑主要来自非房款同比增长36.2%,资金面的宽松主要因钱荒影响渐渐消退,带动信贷投放增加;房款仅同比增长17.7%,恢复力度低于销售金额的30.9%,按揭贷款的低盈利性仍制约了按揭的投放。2)9月投资增长有所恢复,但这主要与统计调整相关,整个3季度开发投资额仅同比增长18.9%,较1、2季度降低了1%左右,由于去年4季度投资基数相对较高,资金也渐成约束,我们认为4季度的开发投资难有提升,值得关注的变量是销售和政策预期。

开工平淡,低于我们此前预期。9月单月房地产新开工为17060万平方米,同比增加41.3%,较上月大幅增加61.4%。1)开工的高增长主要由于去年9月基数过低,整个3季度开工增长14.9%,低于我们此前预期的25%,由于去年同期增速为-11.8%,意味着今年3季度的新开工仍是恢复性的。2)我们认为4季度的开工增长将延续3季度缓慢复苏趋势,单季度增速在10%左右,10月由于去年基数较低,仍较维持40%的单月增长。

我们维持2013年的销售和投资预测并下调开工预测。我们预计2013年房地产销售金额、销售面积、开发投资额和新开工面积增长分别为25%、14%、19%、8%,新开工原预测为12%。

房地产销售动能尚可,金九已获验证,目前板块隐含较多的负面预期,维持“买入”评级。目前楼市销售向上的趋势较为明确且稳定,尤其是三四线城市的回暖令人激动,板块估值偏低主要因隐含较多的调控预期。我们也认为后续将会有调控政策出台,但调控仍将是局部的、差异化的,一方面房价的过快上涨仍主要集中在一线城市及部分二线城市,另一方面全局性的调控将对经济增长带来伤害。我们建议投资者短期回避负面预期的释放,由于目前估值已经隐含了较多的调控预期,中期看一旦对一线城市的调控成行,将是明确的买入信号。我们建议投资者关注成长性好的阳光城、中天城投、南国置业、世联地产等。