房地产行业:销售、投资小幅回落

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。总体看,地产行业面临三个长期问题,一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率;二是企业集体回归一二线城市,地价将持续上升,并且速度超过房价,压低行业利润空间;三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓,目前难有趋势性机会。

8月房地产数据:8月由于土地成交价款同比大幅回落,以及新开工活动减弱,房地产投资增速有所下降,年内首次降至20%以内。我们判断下半年随着销售回款的下降和表外流动性的趋紧,房地产企业的资金状况将较上半年有所收紧,房地产企业面临基本面的恶化。

城市分化,8月土地市场“量降价涨”:8月土地购置面积和成交价款同比下降40%和32%,但成交价款同比上升13.6%。前8月土地成交面积下降9.1%,成交价款上升5.2%,土地价格同比上涨15.7%。

投资:新开工和土地购置价款回落,投资增速回落至20%以内:由于8月流动性的小幅收紧和销售回款的环比下降,房屋新开工同比/环比增长-20.1%/-9.2%,全年新开工同比仅增4.0%,增速较前7月下降4.4个百分点。

8月单月房地产投资和住宅投资同比仅增长13.1%和13.8%,为全年最低值。前8月房地产开发投资和住宅开发投资同比增长19.3%和19.2%,较前7月上下降1.2和1个百分点,年内首次低于20%。

资金来源方面,8月单月环比增长5.5%,但来自于贷款和销售回款资金环比下降5.4%和1.2%。前8月房地产开发资金来源7.7万亿,同比增长28.9%,增速较前7月下降2.6个百分点。

销售:房地产销量和7月相当,累计增速继续回落:8月单月商品住宅销售面积和金额同比增长9.5%和13.9%,环比7月增长0.01%和-0.3%。前8月商品住宅销售面积和金额累计同比增长24.4%和35.7%,较前7月下降2.7和4.2个百分点,增速较上半年明显回落。8月末商品住宅待售面积2.92亿平,同比增长43.1%,较7月环比增长0.14%,按8月单月销量计算,住宅去化周期为5.67个月,较去年同期增长1.2个月,较7月末上升0.02个月。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻