欧亚集团调研快报:地区垄断优势,不同业态稳健发展

事件:

近日到东北地区调研欧亚集团在东北地区的发展情况。

观点:

1.区域垄断优势明显,稳步向省内二三线城市扩张。

欧亚集团作为长春市的区域商业龙头,公司秉承“商都做精、卖场做大、车百做多”的经营战略在当地具有良好的商誉和较高的人气;企业规模实力、经营实力、市场地位和行业影响力逐年稳步提升。公司主力门店地(欧亚商都、欧亚卖场)地处优质商圈,经过公司的不断扩建和培育目前已经成为成熟收入稳定增长的商圈;此外,公司还拥有重估价值较为明显的商业物业,并且这些物业基本上都是公司上市之后以较低的价格购买的自有物业。截至12年底,公司共拥有14家百货门店及25家超市门店,其中自有物业136万平米(权益自有物业102万平米);公司根据周围的环境,地理,商圈对门店分层次定位。公司将门店划分为三种业态:现代百货,商业城市(欧亚大卖场),以发展超市为主的车百。

2.传统百货店铺升级,衰退老百货成功转型为奥特莱斯。

主要门店中,母公司(主要包括欧亚商都、欧亚益民、欧亚新发等老门店)收入45.12亿元,同比增约10.63%,欧亚卖场收入和净利润各增33.87%和22.45%,欧亚车百(车百百货和连锁超市)收入和净利润各增40%和78%。欧亚商都位于长春市红旗街与工农大路交汇处,地理位置优越。总建筑面积17万平方米,店内国内国际知名品牌汇集,设有国际精品馆,时尚珠宝馆,绅士服饰馆,都市淑女流行馆,仕女服饰馆,运动休闲馆,儿童天地,精品家电馆,家居生活馆,城市超市,美食广场,美容美体馆等,已发展成为集品牌店,专卖店,电器区,餐饮,休闲等多功能,多业态为一体的购物中心。门店从2005年向高端开始转型,目前来说虽然不属于顶级,品牌组合目标定位于大众高档,针对客户较广泛。目前一层精品区仍向在调整,进行近一步的品牌升级。商都在建第四期,但由于拆迁困难,项目无法顺利进行,但整体来说对商都运营没有显着的消极影响。如若动迁建完之后,商都面积将近一步扩大,长期来看对巩固其在商圈的龙头地位有着积极影响。

欧亚益民商厦位于大马路与四道街交汇处,经营面积3万平方米,是长春南关地区一家低档价位的综合性百货商厦。欧亚益民已成功向outlets方向转型。欧亚益民门店原址为长春橡胶厂,公司将厂房进行改造成为百货公司。但由于地理位置有点受局限,没有发展为商圈,门店周围是老年人聚集的低档社区,购买力较弱。目前公司将其打造为奥特莱斯,但不属于公司重点发展项目。

3.次新卖场客流量提升,大型综合体带动商圈

公司成长门店和次新门店面积占比55%,优于行业平均水平(35-40%);且公司新门店培育期得益于地区品牌优势平均仅为2年。欧亚卖场作为不断扩张的次新门店坐落于长春西南新的中心城区,朝阳区开运街5178号,与高新开发区、一汽厂区。欧亚卖场刚开始建立时,周边城乡结合部的环境落后。但因为公司自身经营能力强,打造新商圈的经验丰富,欧亚大卖场很快带动周围商圈发展迅速,配套设施完善,卖场附近陆续有富豪花园、天安第一城、融创上城、一汽名仕等住宅社区进驻。在欧亚大卖场开业初期,公共交通设施不完备,公司积极投资公交系统,耗资一百万将公交线路引入卖场地址。目前有多趟公交车经过,且有十几个公交终点站设在卖场附近。从调研情况来看,目前门店交通方便,客流量客观,也比较繁华。欧亚卖场定位为国际商业超级购物中心,按照国际流行的ShoppingMall构建模式,拥有52万平方米的营业面积,20万平方米的停车场,11大休闲购物商场。卖场经营理念先进,服务功能齐全,采用现代化设施设备,具有大宗货物的吞吐功能,是辐射东三省及内蒙等省区的商品集散地和运转中心。卖场内配有三十余台辆免费观光购物代步车,为消费者提供导购和代步服务,并设有咖啡厅、茶吧、水吧、冷饮厅、美容中心、婚纱摄影、旱冰场、移动联通缴费厅、网通营业厅、交通管理服务站等,是汇聚旅游、休闲、度假、展会等多功能、全方位的现代新型消费乐园和综合服务中心,逐步成为现代生活休闲城。2013年初商场单体面积扩张到约60万平方米,租赁面积约为60%,目前随着商场的不断发展,公司在减少租赁面积到50%。

4.超市每年新增4-5家,地区垄断优势明显。

车百卖场主要面向中低端消费者,地理位置处于欧亚商都和欧亚卖场两个门店中间位置,商都和卖场两个门店都会分流车百的客源,因此欧亚车百致力于开创“百货连锁+家电连锁+超市连锁”的独特经营模式。2004年创建欧亚电器连锁车百店,成为欧亚电器的样板店,随后创建了百货连锁欧亚四平商贸,欧亚超市连锁湖西店、四平市红嘴店、吉顺店、越野路店、前进店、普阳街店、长新路店以及欧亚春城购物中心,并成功接管欧亚超市连锁万千缘店、欧亚农安商贸,形成了地跨长春、四平、农安三地拥有25家门店的企业规模。长春欧亚超市连锁经营有限公司2012年以1.1亿元人民币的价格购买了原万通生活广场地上一层(含夹层)、二层建筑面积约为2.06万平方米的房屋及所占土地使用权;以6,734万元人民币的价格购买了吉林元通拥有的位于长春市汽车产业开发区兴顺路以东与长沈路交汇处永畅美域18号楼地上1-4层建筑面积为9,089平方米的商业用房及所占国有土地使用权。购买以上资产用于成立长春欧亚超市连锁店,经营综超业务。公司开展超市业务的时间比较短,未来在超市数目大幅度提升后可能会重新整合,将部分地理位置优越的超市升级为精品超市。从调研情况来看,车百超市连锁市场占有率很大,长春超市基本在其麾下,欧亚处于垄断地位,家乐福沃尔玛相比欧亚客源差距大。虽然长春现阶段大润发超市有一家门店,且永辉今年有可能进入长春市场,但短期内由于长春百姓对其认可度高。其他超市对欧亚超市的冲击不大。

5.公司储备项目充沛,为未来发展提供保证

未来3年内,公司另有储备项目10项以及原有门店扩建项目。公司计划持续将产业下沉到三线城市县城作为扩展策略。目前在建是个珲春百货项目5-6万平米以及通化在建二期1万平米。公司外延项目储备包括通辽,乌兰浩特,白山江源区,东丰县。今年公司重点发展的项目是吉林市欧亚商业综合体。这些为公司未来收入增长和业绩提升提供了保障。

6.重资本购置自有物业,财务费用大幅上涨

公司销售费用2012年金额同比增加1636万元,增长7.54%。2013年公司由于新店开业以及次新门店培育将近一步加大促销力度将促使销费增加。公司属于重资产公司,自有物业占总物业近92%,新购建的固定资产增加使累计折旧增加、营业规模扩大使费用支出增加。我们预计管理费用本年金额较上年金额增长将持续维持在25%左右。财务费用2012年金额较上年金额大幅增长126.43%。预计公司今年在近年来持续大规模购置自有物业扩展的背景下,短期借款、长期借款及企业债券应支付的利息费用仍保持在较高水平。

结论:

2013年,预计实现营业收入1,000,000万元,较上年增加141,000万元,增长16.41%;预计实现营业利润41,000万元,较上年增加7,402万元,增长22.03%;预计实现利润总额41,140万元,较上年增加6,857万元,增长20%。2013年公司营运资金和在建投资项目资金预计需要10亿元,公司将自筹资金解决。从公告的储备项目进展情况来看,公司未来将继续稳步扩张,在吉林省内向二三线城市下沉,同时逐渐向外省逐渐扩张,并从传统百货业态向城市综合体发展且在超市方面快速扩张。我们认为公司凭借地区垄断的优势以及其较高培育新商圈的能力,和雄厚的竞争实力有望在未来东北三省消费升级以及人均收入逐步提升的情况下得到进一步的规模扩张。我们维持此前对公司的盈利预测,2013-15年净利润分别为2.43、3.02和3.87亿元,同比增23.22%、24.3%和28.15%,合EPS1.48、2.12和2.54元的预测;其中商业及租赁业务2013-15年净利润分别为2.28、2.84和3.64亿元,同比增24.24%、24.56%和28.17%;地产业务2013-14年净利润均1880万元,和EPS0.09元。公司目前21.20元股价对应13年PE为14倍,维持26元目标价(给以主业13年20倍PE、地产10倍)及“推荐”的投资评级。

风险提示:

随着公司经营规模越来越大,公司除了三次配股之外,企业发展主要靠银行贷款融资和自有资金。公司除了在证券市场融资通过增发,配股等手段来进行融资,小规模地发过公司债及短期融资债券。目前公司资产负债率和财务费用为74%,公司力求控制其资产负债率指标在80%以下。