房地产行业:细则新意少,板块谨慎乐观

房价目标以稳为主。新建商品房房价目标为“稳定”(北京、上海)或“低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”(重庆)。

限购略有加码。北京本市户籍成年单身人士“限1 禁2”。我们一直认为,对购房资格的限制无碍资金的潜流,一些人受到资格的限制,另一些人会受益于其带来的资金的节约或者说闲置。

提高于套房首付成数影响有限。关于提高于套房首付成数,尚未明确具体的幅度。但空间已很有限。实际上,以首套房名义成交的房屋在成交中的占比很高。草根信息显示,全款购房比例也很高。

税负转嫁难易取决于流动性状况。关于个人转让住房的所得税,没有全部要求按照买卖差额的20%征收,对于无法确定房屋原值的,将采取核定征收方式。对个人转让自用5 年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。这方面还要看实际执行的情况,差额超过5%,则税赋成本会增加。卖方能否将成本转嫁出去,取决于购房需求情况,流动性宽松,购房需求增强,成本转嫁就容易成功。反之,如果资金成本稳定甚至抬高,购房需求会持平甚至下降,看似税负增加成功地抑制了需求,实际上它更多地是起了“最后一根稻草”的作用。税负成本增加得越多,越需要流动性变得更加宽松才能彻底将其消化。目前资金成本较低,对于消化税负有利。市场利率进一步下降的空间还有多大,值得关注。

关于预售证审批,要求同一楼盘价格不得明显高于前期价格,或要求不得报价过高、涨幅过快等,比前期深圳的传闻版本有保留。

北京供地将更多采用“限房价,竞地价”方式,开发商可能会相应控制成本投入,以保持合理利润空间。保障房与商品房两层皮。近年一直强调保障房建设,但商品房房价还是出现了上涨。

前期板块表现和房地产市场表现分化。前一段时间新房成交量数据表现强劲。“国五条”等的出台,没有在心理上对新房成交产生负面冲击,但对于房地产板块却产生了较明显的抑制,股市对于政策的解读过于悲观。

维持板块领先大市-A 评级。几个地方细则总体上弱于预期,房地产板块可能反弹。市场利率进一步下降的空间还有多大,值得关注。

我们对板块持谨慎乐观看法。推荐2013 年业绩增长较为确定、估值有优势的个股,万科、保利、金地、招商、荣盛发展、世茂股份、中南建设。

风险提示:市场利率反弹,购房需求下滑。