房地产行业周回顾与展望第8期:成交数据略有回调,金九银十仍可期待

房地产市场变化:

上周(2013.08.31-09.06)新房成交环比下降7.8%,主要系一二线城市供给减少,仅北京因推盘增加表现较好,环比大增56.7%;新房库存环比减少0.1%,主要因上海和广深地区库存下降所致,整体去化周期与上周持平;二手房成交环比下降3.4%,一二线城市表现相对较好;土地市场火热,多地出现新地王,下周天津、武汉等地有重点地块出让,预计土地市场仍然火热。

房地产板块变化:

上周(2013.08.31-09.06)大盘上涨,地产板块跑输沪深300。申万地产指数上涨0.69%,沪深300上涨1.90%,地产板块有1.21%的相对负收益。个股方面,龙头表现差于整体,仅万科上涨0.95%,保利和金地分别下跌0.77%和0.47%,招商地产继续停牌。

一周回顾与展望:

上周成交数据略有回调,未反映真实需求,月末集中统计和近期供给较少是导致数据偏弱的主因。继上上周新房成交环比增16.3%,上周数据环比下降了7.8%,我们认为此回调是正常的回调,主要原因有二:1)统计因素,每个月末的集中统计会推高月末成交数据,9月初相较8月底的一周都会有5%-15%的回调,这一现象我们在2011、2012年都能看到;2)供给因素,一方面我们能够看到北京成交数据的跷跷板效应,如一手成交多了二手就少,反之亦然,一线城市的需求并未明显减弱,另一方面从全国库存周期看,目前并未发生大的变动,而一线城市的库存周期仍在降低,表明近期供给较少是市场变化不大的主因。我们认为后续伴随推盘上升,金九银十值得期待。

流动性(货币趋势)和投资者预期仍是主宰市场的核心要素,我们仍相对乐观,认为9-10月此两者改善可期。对于地产销售的担心和地产板块的认同,实质上还是后续流动性实质变化会如何和投资者对此预期会如何变化,对此我们仍相对乐观:1)美国非农就业数据略低于预期,QE退出步伐可能减缓,出口数据也在近期持续改善,此两者都将支持流动性维持在相对平稳的水平;2)投资者对于楼市的积极变化视而不见,后续仍需销售数据证实,目前从中原和世联的微观数据看,需求带来的数据改善可能即将发生。

维持行业买入评级,建议投资者关注成长性好的小型地产公司。上周我们认为自贸区概念和数据改善将带动板块有积极表现,但由于统计因素数据表现偏弱,下周数据尤为重要,我们认为改善可期。从整个板块看,我们依然认为未来3个月有15%-20%的上涨空间。个股方面,我们建议投资者关注成长性好的阳光城、中天城投、南国置业、世联地产等。