“新新新国五条”专题研究:错杀之后必有反弹,建议现价买入龙头

过去政策泡沫已很大,历史证明对行业基本面影响有限

这十年来国务院常务会议9次以房地产调控为主题,也出台了大量的所谓“国X条”政策,光是“国五条”称谓,有史以来就出现过四次,2月20日是第四次。过去两年多,以限购、限贷为核心内容的调控,对行业基本面的影响十分有限,ROE、销售额、净利润均保持了连年增长。

2013年行业温和改善,地产股难以重蹈2010年覆辙

市场目前一致预期2013年宏观是弱复苏,在此背景下,我们预计13年行业基本面将延续温和改善趋势,销售改善红利难以明显拉动产业链。而2010年是经济高增长、行业过热。近期房价涨幅过大的问题仅局限在北京核心区,以二手房为主,主要原因是交通文化等配套资源分配不合理、限购导致需求堰塞湖、新房供应不足,并非投机、投资需求推动,随着房价快速上涨,该区域住房性价比开始下降,近远郊新房优势开始凸显,且下一阶段近远郊的供应也会明显增加、文化、交通及其他配套设施也会改善,近郊将对核心区产生替代效应,因此即使不出什么政策打压,下一阶段核心区房价涨幅也会逐渐趋缓。我们认为,针对全行业的调控加码既无必要、也无本钱,只要认真执行过去两年多的调控政策即可。观察板块之间的估值剪刀差,与2010年“风暴”来袭前相比,目前地产较产业链优势更大。且过两年多博弈,“调控无效”共识正在凝聚,铁一般的事实已证明:史上最严调控并未改变行业增长趋势,也未必对地产股超额收益有影响!

“新新新国五条”对楼市判断彰显政府新思维,利好地产股

和历史上的“国X条”相比,2月20日“新新新国五条”的表态温和、理性:首先肯定了调控已取得积极成果、楼市总体平稳,还认为一线城市房价上涨是由于城镇化进展处于一个加速的阶段,一线城市、热点城市供不应求。结合2012年人民日报社论《从源头上减少“刚需”给北京减减负》,我们认为“习李”政府对面房价问题将会更为理性、务实,面对城镇化加速发展带来的一线城市核心区域的房价上涨,未来政府的容忍度也会提高!从政治、经济两个角度看,极端调控政策今年不会出。

地产股错杀之后必有反弹,建议现阶段买入龙头

目前龙头地产股的估值水平处在限购以来的估值箱体底部,股价逼近1949点位置,业绩成长性好、锁定性高,且2013年销售增长较为确定,资源也在这些龙头靠拢,去年四季度以来拿地也较多。前期因为谣言及市场对政策、宏观经济预期混乱,这些龙头品种被错杀,“靴子落地、小阳春量升价不大涨、宏观经济维持弱复苏”这三个反弹催化剂当中的任意一个都有望出现,后市反弹概率很大。龙头品种估值若修复至限购以来形成的的估值中枢位置,都有近30%的空间,目前内房股龙头品种已出现企稳反弹迹象,预计A股地产龙头会跟随,建议现阶段买入!推荐万科、招地、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、金地、金科等。