房地产行业:再融资开闸符合预期,强烈关注京津冀一体化

地产行业趋势性机会仍未到,维持行业“同步大市-A”投资评级:

昨天天保基建和中茵股份非公开发行A 股股票的申请经证监会审核通过。地产再融资已完全放开,未来会有更多企业通过再融资审核,但我们仍然认为再融资放开对于房地产行业影响不大,除非保增长拉开大幕,否则基本面难止下滑趋势,整体板块没有趋势性机会,维持板块“同步大市-A”评级,两条主线挖掘机会,即京津冀一体化及增发底价大幅高于目前股价的地产股。

首先,地产再融资的放开不能扩大化理解为房地产调控政策的转向。自去年换届完成后,市场化的调控方式就已经展开,减少行政干预,让市场主导成为地产行业的主旋律。这一年来,销量、房价大涨的时候也没有进行以往的强力调控,而是市场自我调节。市场化的调控已经持续一年,再融资放开是其中一个环节,不能说是政策转向,应理解为市场化调控的延续。

其次,再融资放开真正对整个板块来说受益并不显著,目前看能够增发成功的公司应为少数,融到资的企业财务状况会有所改善,但盈利能力并不能得到提高。

再次,市场对再融资放开的预期极为充分,从去年7月新湖中宝发布增发预案开始,再融资放开的迹象越来越明显,在两家公司过会前已非常明确。如前期万科B 转H 获批、绿地的借壳上市,都使市场对再融资放开预期较为充分。

最后,在稳定的政策面及下滑的基本面组合下趋势性机会比较困难。

地产股局部的机会较大,我们继续强烈建议关注京津冀一体化相关个股、以及增发底价大幅高于目前股价的地产股。

京津冀一体化空间非常大,将超出市场预期:京津冀一体化上升到国家战略已经毋庸置疑,但市场之前对京津冀的理解局限于离北京地理位置最近的廊坊有失偏颇,作为经济增长第三级所出现的京津冀受益地区远不至于此。保定是不是首都副中心并不重要,重要的是河北地区面临新的功能布局,廊坊、张家口、石家庄、保定等河北城市都将成为北京机构、人口和产业的承接地,大量的基础设施、人力物力将投放到河北,河北目前产业及地产基础都比较薄弱,与北京、天津差距极大,京津冀一体化一旦进入实质阶段,整个河北都将发生翻天覆地的变化。

强烈推荐在河北参与地产开发、承接产业转移的地产股。

推荐组合首开股份、金隅股份、华夏幸福、荣盛发展、香江控股。其中华夏幸福与香江控股均承接产业转移。

关注增发底价大幅高于目前股价的公司。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻