房地产行业周报:清明前后的新房备案数据继续同比大增

房地产市场总体销售情况——(1)第14 周(13/4/1—4/7)是各地“国五条”细则出台后的第一周,沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比下跌24.7%,除苏州、深圳和成都有一定程度上涨外,其它城市均出现不同程度的下跌,但同比仍继续大幅增长102.8%;在“新国五条”出台后二手房销售保持持续火爆,随着地方细则出台,二手房交易快速降温,上周可统计的5 个重点城市二手房交易环比下跌63.2%,但同比仍大增474%;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降1.1%,降幅有所趋缓,而根据我们统计的11 个重点城市可售套数数据显示,目前11 城可售套数60.6 万套,较12 年11 月以来有所下降,但依旧处于一个高位箱体内,后市有望企稳;(3)上周18 重点城市成交环比下跌1.2%,整体趋势保持平稳。

行业投资策略一、3 月5 日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后,板块仍具比较优势》的判断:3 月4 日,资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄,主流地产股纷纷跌停,我们在收盘后发出了市场快评,认为在情绪宣泄之后,板块仍具比较优势,龙头已落入买入区间。从3 月5 日开盘至4 月9 日收盘,房地产指数涨幅在23 个行业中排名第4,跑赢沪深300 指数5.13 个百分点,跑赢其余19 个行业,符合我们的判断。

二、即使在2010 年,住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”(4.14 新国十条)一个月后的一年时间里(10.5.17-11.5.16)仍上涨18%,跑赢大盘近10 个百分点,跑赢16 个行业!要讲政策拐点幅度,2010 年4.17 新国十条拐点幅度更大;要讲行业比较,当时经济强复苏,其他行业都是政策扶持,唯地产打压;要讲调控频率,当时几乎月月出地方和部委细则,还加了四次息、出了沪渝两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致,事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果,想扶的没扶起来,想打的未必能打下去;三、 调控“矫枉过正”是小概率事件①当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果;②我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住;③历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施;④政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率,拖到3 月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这点。

四、三月份土地市场迅速降温,出现趋冷迹象,有利于倒逼政策纠偏、改善政策预期;五、地产股板块在配置选择上仍具比较优势①当前调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势;②从绝对收益看,目前地产股估值已落入“四限”(限贷、限证、限购、限外)政策常态化化以来的估值箱体底部,在情绪宣泄下,估值箱体的天花板和箱底或短暂下移,待情绪稳定后,有反弹至该箱体中枢的可能,从目前价位上看,空间有望达30%!③.目前公募在地产股上配置偏低,机构低配往往是做多的突破口;④ 推荐万招金、荣盛、华夏幸福等。