房地产行业2013年投资策略:十字路口的抉择

行业基本面在宏观经济弱复苏背景下有望继续温和改善

市场目前一致预期2013年宏观经济是弱复苏,在此背景下,我们预计2013年行业基本面将延续温和改善趋势,预计新建商品房销售面积增速5-8%,销售额10-13%,新开工面积同增2-3%,房地产投资同增16-17%。

2013年地产股不会重蹈2010年覆辙

2010年是经济高增长、行业过热,而2013年是经济弱复苏、行业温和改善,行业销售改善的红利难以明显拉动产业链,政策强力干预既无必要、也无本钱。观察板块之间的估值剪刀差,与2010年风暴来袭前相比,目前地产较产业链优势更大。经过两年多的博弈,调控无效的共识正在凝聚,铁一般的事实已证明:史上最严厉的调控并未改变行业增长趋势,也未必对地产股超额收益有影响!

亦难出现类似12年6-8月绝对和相对收益皆无的大级别调整

2012年6-8月地产股出现的大级别调整,究其原因是经济下行伴随调控加码的双忧叠加导致--经济下行势必影响股票投资者对潜在购房者购买力的信心,督查小组此时出动雪上加霜!2013年,类似2012年6-8月的双忧已解除了其一,而对政策担忧或因市场正在凝聚‘调控无效’共识而减弱!根据对产业链板块估值修复程度分析,2013年若地产调控加码能把行业基本面打下去,产业链板块将比地产更受伤。理性看,2013年调控不仅不应加码,还有纠偏必要,预计下半年一线城市供应紧张状况将有所缓解。

潜在需求庞大,简政+让利的改革方向将提升板块估值

多年调控并未解决行业面临的三大根本问题:制度缺陷导致供应长期不足、收入分配结构不合理、土地资本化红利分配不均,中国房地产乃至经济均面临十字路口的抉择!要解决上述问题,唯有政府深化改革,简政、让利!

我们认为改革空间很大,十八大之后,深化改革的大幕已经拉开,改革红利将引领中国顺利实现第二阶段城镇化,商品住宅庞大的潜在需求有望转化为有效需求,行业繁荣增长期将更为长久,板块估值与基本面背离的情况将得到扭转,估值水平有望得到修复和提升。

配置选择上仍具比较优势,维持全年适度超配建议

即使不考虑政策放松和改革红利,2013年地产股板块在行业配置选择上也仍具相对优势;从绝对收益看,根据2010年4月史上最严调控开始至2012年底两年多的估值中枢测算,以2013年1月14日收盘价为起点,主流地产股平均至少有13%上涨空间。推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)保万金(金地、金科、金融街)、荣盛、中南、滨江、首开、云投等。