房地产行业周报:2012即将圆满收官

房地产市场总体销售情况--

(1)第52周(12/12/17-12/23)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比上涨5.8%,同比增长76.8%;青岛、上海、广州和重庆涨幅较大,环比上涨幅度分别达到100%、28%、17.9%和50.7%,其中青岛上周楼市表现较为突出,主要是其原县级市胶南市撤销后划至青岛市区,之前的楼市不限购政策亦可能在合并至市区后开始实施楼市限购政策,投资者赶在限购政策出台前纷纷入市购房所致。另外,18重点城市截止上周累计销量达去年全年的134%,18个城市中有16个实现正增长,其中南京、杭州、苏州、厦门和长沙表现突出,累计销量已达去年全年的150%以上。

(2)库存方面,自九月底以来推盘高峰期过后,市场经历了一段震荡消化期,而根据近期我们观测的重点城市的可售量数据来看,其可售量有再度向上增长的迹象,重点城市的整体可售量与上周基本持平;另根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在10个月左右,仍处于自2010年以来的历史较低位置,但较上期环比有小幅下降;

(3)上周18重点城市成交均价环比小幅下跌0.8%,价格整体趋势较为平稳。

?行业投资策略

对2013年地产股行情的看法:

一、2012年经济差、股市颓、多个行业忙降薪裁员、楼市投机仍被严控,在这种情况下,北京等一线城市房价仍涨,表明过去两年以“四限”手段为主的行政打压并不能消灭旺盛的刚性需求,反而筑起了需求堰塞湖,并且这种调控思路和方式也打击了开发商的积极性,最终导致供应不足!目前北京等地房价反弹,表明需求堰塞湖正在溢出。事实已证明,过去两年以价格管制为导向的调控思路是错误的;

二、我们不相信新一届领导人在房价问题上完全承袭老路,人民日报已将近期北京爆发的购房需求定性为刚需,我们认为这是正视现实的好开端;

三、行业基本面在宏观经济弱复苏下延续温和改善格局是2013年投资地产股面对的主流方向:预计明年销售温和改善,销售面积同增5-8%、销售额同增10-13%,但房地产投资增幅难扩大,房地产投资仅同比增长16-17%,政策强力干预既无必要、也无本钱,行业销售改善的红利难以明显拉动产业链,在周期性行业比较上,地产股板块仍具比较优势,因此2013年地产股行情难以重蹈2010年的悲催覆辙。预计主流地产股以2012年12月18日收盘价为起点,距2013年高点仍有20%空间;

四、一线城市房价在明年或因供给不足出现阶段性反弹,属于2013年地产股投资过程中面对的次要矛盾,次要矛盾导致的政策加码预期将提供做波段的机会,但我们认为由于宏观经济见底预期比今年6-8月确定,行业2013年基本面改善预期也比2012年6-8月强烈,将难以出现6-8月调控加码叠加宏观经济继续下滑的双忧局面,因此出现今年6-8月大级别调整的可能性不大,我们预计后市即使调整也是小级别调整,建议:以2012年12月18日收盘价为基础,主流地产股若能调整10%,则应勇敢加仓;

五、建议维持适度超配(比标配高3个百分点左右),推荐招华(华侨城、华夏幸福)万金和云南城投。关于2013年地产策略,更多详情请留意我们稍后发布的《十字路口的抉择》。