房地产行业周报:二手房交易热度有所减缓

房地产市场总体销售情况--

(1)第12周(13/3/18-3/24)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比上涨17.1%,同比大幅增长89.7%,其中北京环比大幅增涨149.6%,主要受通州等地销售大增影响,当地甚至出现了“日光盘”现象;在“新国六条”出台后二手房销售保持持续火爆,随着政策执行期的趋近,二手房交易的火热程度有所减缓,上周可统计的5个重点城市二手房交易环比增长9.6%,同比仍大增321%,但城市间出现一定分化,如北京和天津上周二手房交易量环比均出现不同程度下滑,幅度分别达23.3%和6.4%;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降1.5%,主要受到北京销量大增而可售量大幅下降13.4%所致;而根据我们统计的11个重点城市可售套数数据显示,目前11城可售套数60.6万套,较12年11月以来有所下降,但依旧处于一个高位箱体内;(3)上周18重点城市成交环比上涨3.0%,整体趋势保持平稳。

行业投资策略

一、3月5日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后,板块仍具比较优势》的判断

3月4日,资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄,主流地产股纷纷跌停,银行及地产上下游产业链亦成为重灾区,我们在收盘后发出了市场快评,认为在情绪宣泄之后,板块仍具比较优势,龙头已落入买入区间。从3月5日开盘至3月22日收盘,房地产指数涨幅在23个行业中排名第10,跑平沪深300,跑赢其余13个行业,符合我们的判断。

二、即使在2010年,住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”(4.14新国十条)

一个月后的一年时间里(10.5.17-11.5.16)仍上涨18%,跑赢大盘近10个百分点,跑赢16个行业!要讲政策拐点幅度,2010年4.17新国十条拐点幅度更大;要讲行业比较,当时经济强复苏,其他行业都是政策扶持,唯地产打压;要讲调控频率,当时几乎月月出地方和部委细则,还加了四次息、出了两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致,事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果,想扶的没扶起来,想打的未必能打下去。

三、调控“矫枉过正”是小概率事件

①当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果;②我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住;

③历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施;

④政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率!

四、地产股板块在配置选择上仍具比较优势

①当前调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势;

②从绝对收益看,目前地产股估值已落入“四限”(限贷、限证、限购、限外)政策常态化化以来的估值箱体底部,在情绪宣泄下,估值箱体的天花板和箱底或短暂下移,待情绪稳定后,有反弹至该箱体中枢的可能,从目前价位上看,空间有望达30%!

③.目前公募在地产股上配置偏低,机构低配往往是做多的突破口;

④推荐万招金、荣盛、华夏幸福等。