房地产行业周报:销售如期回暖、关注政策后续影响

房地产市场总体销售情况

(1)第9周(13/2/25—3/03)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比上涨45.9%,同比大幅增长57.8%,各大城市均出现不同程度的上涨,上周为元宵节正月十五过后的第一周,春节期间潜在的购房需求开始逐步释放,恢复到正常交易水平,而从历史数据来看,与去年正月十五过后的第一周相比,更是大幅增加158%,显示了蛇年楼市延续了春节前的楼市暖意;另外根据我们统计的47城销售数据显示,2月份销量同比去年增长13.43%,环比下降42.34%,环比大幅下降是由于春节因素所致,由于历史上春节销量基数均较小,绝对值上的小幅波动会带来同比和环比上的较大震动,正月十五之后的市场数据更能显示市场销售的真实情况,特别是在上周末出台了“新国六条”,该政策对于手房销量预计将产生较大影响,而对新房的影响我们后续数据跟踪中将重点关注;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比下降2.4%,库存自去年10月底冲高之后就整体保持震荡缓慢回落的运行态势;(3)上周18重点城市成交均价环比下跌0.1%,价格整体趋势趋于平稳。

行业投资策略

一、3月4日,地产板块整体下跌幅度超过8%,龙头公司纷纷跌停。银行及地产上下游产业链亦成为重灾区,沪深300暴跌4.61%;二、暴跌反映出投资者担忧“矫枉过正”,我们认为“矫枉过正”是小概率;1.当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果从目前经济数据看,宏观经济仍处在弱复苏阶段,复苏的基础还很脆弱,全行业在2012年的销售面积增速仅为1.8%,销售额增速为105;截止12月末,行业景气指数才95,还在历史低位;2012年土地购置费大幅下滑,地方财政压力很大!2005年以来,只有2008年销售面积和销售额增速比2012年低,于是在那一年底开始了“救市”。

2.我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住3.历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施。政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率!三、情绪在短期宣泄后,地产股板块在配置选择上仍具比较优势1.当前调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势;2.从绝对收益看,目前地产股估值已落入“四限”(限贷、限证、限购、限外)政策常态化化以来的估值箱体底部,在情绪宣泄下,估值箱体的天花板和箱底或短暂下移,待情绪稳定后,有反弹至该箱体中枢的可能,从目前价位上看,空间有望达30%!3.3月4日跑赢沪深300的偏股混合型基金占96%、跑赢沪深300的股票型基金占88%,显示公募在地产股上配置偏低,机构低配往往是做多的突破口;4.推荐万招金、荣盛、华夏幸福等。