房地产行业周报:十一月销量创年内新高

房地产市场总体销售情况——

(1)第49 周(12/11/26—12/02)沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量整体环比上涨8.5%,同比增长123.8%;其中济南、南京、重庆和广州等地环比涨幅较大,幅度分别达75.6%、34.3%、51.5%和11.4%;另外杭州、深圳、厦门和成都等地上周销量环比出现一定的小幅下跌,幅度分别为17.2%,13.3%、17.2%和15%;我们注意到18 个重点城市中11 月整体销量有多个城市创下年内销售新高,包括上海、深圳、重庆和南京等地;根据我们国信地产小组跟踪的49 城月度销售数据显示, 11 月销量环比10 月销量增长17.3%,并一举超越前期销售旺季7 月的高点,创下今年以来的销量新高;同时我们也注意到在销售回暖之际,各大开发商也明显加快了在一级土地市场拿地的节奏,各地的土地市场进一步趋暖,且北上广深等一线城市近期不断有“地王”出现,表明二级市场的销售回暖有进一步向一级土地市场传导的趋势;

(2)库存方面,自九月底以来推盘高峰期过后,市场经历了一段震荡消化期,而根据近期我们观测的重点城市的可售量数据来看,其可售量有再度向上增长的迹象,重点城市的整体可售量平均小幅上涨0.3%,其中北京的可售量上周增长较为明显,环比大增6.7%;而根据我们统计的11 个城市可售量推算目前的去化周期在10 个月左右,处于自2010 年以来的历史较低位置,环比有小幅上升;(3)上周18 重点城市成交均价环比上涨0.9%,价格整体趋势较为平稳。

行业投资策略

一、我们在月初即前瞻性地预见到本月楼市有望出现“量升价稳”的“理性暖冬”,49 城11 月新房销量比我们预期得还好——合计销售288477 套,已创下今年月度新高(前高点是7 月份,合计是264316 套)!预计12 月份销量将环比11 月略为减少,但仍会达到今年的中上水平;

二、以“招华万金”为代表的龙头品种,将继续受益于行业集中度的提升,理性定价加上积极推货,销售增速有望继续领跑行业;三、房价总体平稳、政府又忙着换班,预计12 月除一些小城市可能试点经营性物业按评估值开征房产税外,不会有新政出台,政府对“地王”和销售创新高的预期管理更多以空洞的“喊话”为主;四、短期地产股面临的风险:①公募基金整体超出标配的幅度较大,超出的幅度在4 个百分点以上,和历史最高点比相差不大,进一步加仓动能减弱;②主流地产股中已有67%的估值水平超过了去年中枢,比去年的估值底高25%,这意味着在“四限”政策阴霾仍然笼罩的情况下,板块估值水平已明显修复。

五、综合上述

股价表现催化剂及风险,地产股风险不大,但短期继续反弹空间有限,预计主流品种年内还能有5-7%空间;我们看好明年,目前机构已超配,建议维持就好,继续推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)万金及云南城投。