2013年1-6月份房地产开发与销售数据点评

1、开发投资增速进入20%左右的平稳增长期。6月末住宅施工面积37.6亿平方米,按照12年9.7亿平米销售面积计算,施工销售比约为3.8倍,较09年2.2倍有明显上升。当前房屋建设和供给的能力已经大大增强,未来刚需和改善型需求推动下的市场增长仍有空间,但是我们认为30-40%的行业投资高速增长期已经过去。

2、1-6月份开发与销售数据全面回落,显示行业景气度回升力度较弱。土地购置面积累计降幅虽有缩小,但仍然同比下降10.4%,显示目前激烈的土地争夺主要集中在一线城市,三四线城市土地供应相对充足,开发商大幅增加库存的意愿并不强烈,土地市场整体来说并不火爆。

3、房地产建设指标明显差于成交指标,未来或有供应压力。销售增速大幅高于在施面积、新开工面积和新拿地面积增速,存库经过一轮快速去化,未来在供应上可能面临阶段性短缺。

4、新开工增速提升2.8个百分点,主要是受办公楼开工提速的拉动,住宅新开工回升仍然缓慢。剔除办公楼和商业营业用房,住宅新开工同比增速2.9%,小于整体新开工增速。

5、1-6月份成交额大幅增长,全年销量增长概率大。1-6月份销售面积5.14亿平米,同增28.7%,销售金额3.34万亿,同增43.2%。上半年成交量受政策预期影响,大幅上升,下半年由于高基数效应,预计成交金额同比有所回落。我们预计下半年销售回落8%左右,则全年销售额增速在10%左右。市场集中度继续上升,龙头公司销售增速将好于行业平均水平。

6、下半年土地购置有望回升,全年投资增速预计20%左右。2012年初至今,全国土地购置面积一直呈现负增长,按照3-6个月的开工周期,拿地下降将直接影响下半年新开工难有高增长;同时,下半年销量预计同比小幅下降,房价趋稳,土地市场有所降温,开发商或迎来较好的拿地时机,土地购置面积有望有所回升。

风险提示:调控升级,销量大幅萎缩。