房地产行业周报:十二月首周销量环比小幅下跌

房地产市场总体销售情况--

(1)第50周(12/12/3-12/09)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比下跌4.5%,同比增长123.9%;其中上海、天津、重庆和苏州等地环比涨幅较大,幅度分别达20.9%、26.2%、36.0%和36.1%;另外深圳、杭州和成都等地上周销量环比出现一定的上涨,幅度分别为24.3%,15.2%和23.5%;整体珠三角地区表现较为出色,平均涨幅达到了7.3%;国家统计局公布的11房地产运行数据显示11月销售金额和销售面积均创下年内新高,我们预判12月实际销售将难以超越11月,主要原因有:①年末银行信贷额度偏紧,个贷发放周期拉长,预计将对销售产生一定负面影响;②从上市公司前11月累计销售业绩情况看,多数公司已经完成全年销售计划,预计12月份推盘会有所放缓;③楼市已经有所回暖,结合全年销售计划已完成,预计12月开发商在销售价格方面难有更进一步的优惠措施;

(2)库存方面,自九月底以来推盘高峰期过后,市场经历了一段震荡消化期,而根据近期我们观测的重点城市的可售量数据来看,其可售量有再度向上增长的迹象,重点城市的整体可售量平均小幅下跌0.4%;另根据我们统计的11个城市可售量推算目前的去化周期在10个月左右,处于自2010年以来的历史较低位置,环比有小幅上升;

(3)上周18重点城市成交均价环比下跌4.5%,价格整体趋势较为平稳,其中北京、上海上周成交均价分别大幅下跌12.7%和8.2%,主要是受到结构性因素影响,两城市上周的别墅成交量均有较大幅度的下跌,成交主要以刚需盘为主。

行业投资策略

一、由于12月销量难超11月,除了房产税低税负、小范围试点外,政策短期既不会太坏、也不会太好,因此12月地产股板块继续反弹空间有限,但下行空间也不大;

二、我们对明年地产股走势相对乐观,认为行业基本面比2012年好,地产股有望获得基本面改善带来的绝对收益,预计新一届政府有望深化改革,若此,利好行业水平估值提升!

三、议逢调整加仓,布局来年;

四、对仓位的建议:对一个已告别黄金期的行业,若超出标配的幅度持续处在历史高位,显然不合理!考虑到行业依然有长期增长的潜力,我们认为比标配高3个百分点以内可能较合适,因为通过观察历史,我们看到即使在底部起来的超额收益被吞噬后的相对灰暗时期,超出标配一至两个百分点也是常态。

五、维持适度超配的建议,推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)万金并建议潜伏云南城投。