房地产行业点评:投资增速企稳,行业拐点初现

投资增速如我们预期于3季度企稳。1-8月房地产投资增速15.6%,较1-7月回升0.3个百分点;其中住宅投资增速10.6%,下滑0.1个百分点。8月月度投资增速止跌回升,8月房地产/住宅投资增速17%/10%,较7月回升7.4/5.2个百分点。

新开工和土地购置增速见底回升,降幅较上月收窄,致投资增速企稳。开工建设方面,1-8月房屋新开工面积增速-6.8%,较1-7月回升3个百分点,带动施工面积增速回升至15.6%。土地购置方面,购置面积降幅缩小,1-8月土地购置面积同比降16.2%,较1-7月回升8.2个百分点。

销售持续回暖,1-8月商品房、商品住宅销售金额已超去年同期水平。1-8月商品房/商品住宅销售面积增速-4.1%/-4.8%,较1-7月回升2.5/2.7个百分点;商品房/商品住宅销售金额增速2.2%/2.3%,较1-7月回升2.8/3.4个百分点。8月商品房/商品住宅销售金额同比大幅增长20.4%/25.1%,销售情况淡季不淡。8月商品住宅销售均价环比降2.8%,同比涨10.5%,房价回升态势渐显。

资金情况持续改善,1-8月资金来源增速持续回升,单月回升迅速。1-8月资金来源增速9.1%,较1-7月回升2.9个百分点,仍处历史低位。定金及预收款、个人按揭贷款4月以来增速持续上升,销售回暖使资金情况较前期逐步好转。且整体信贷环境改善也缓解了资金紧张状况,国内贷款增速持续上升2.4个百分点。

领先指标销售增速已于3月见底,投资增速也如我们的预期于7月见底,新开工、土地购置增速亦见底回升,行业拐点显现。随着销售的持续回暖,金九银十传统旺季的到来,房价上涨压力显现,调控仍有可能趋紧,将制约投资增速回升力度,我们仍维持全年增速15%的判断。中长期看经济增长方式转变将制约行业发展空间。下半年建议寻找反弹机会突围,中长期可持续关注行业集中度提升趋势下保利、招地、万科、中南等高周转普通住宅开发龙头的投资机会。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。