地产行业:顶层设计出台,房企国改预将加速推进

事项:国务院办公厅发布《关于深化国有企业改革的指导意见》。

平安观点:

内容:基本符合市场预期。自2013年十八届三中全会提出深化国有企业改革目标以来,各地方政府相继出台相关的国企改革意见,部分国有企业亦先行试点了引入战投、员工持股等国企改革方案。本次国务院办公厅出台《关于深化国有企业改革的指导意见》,从国家层面进一步明晰了国企改革的基本原则,提出了国企改革的重要举措,明确了到2020年需实现的目标任务,预计后续各地国企改革试点的推进、国有企业改革和整合有望进一步加速推进。从全文内容上看,商业类和公益类的分类监管方针,混合所有制改革及国有资产整合平台,与市场预计基本一致。

进程:中央政策终出台,预计地方将加速推进。此次文件是新时期指导和推进国有企业改革的纲领性文件,从总体要求到分类改革、完善现代企业制度和国资管理体制、发展混合所有制经济、强化监督防止国有资产流失等方面提出国企改革目标和举措。并明确提出将在2020年取得决定性成果,因此预计未来地方国企将加大资产证券化比例,并由于有《指导意见》精神,改革的落地过程将更为顺畅。

改革目标:以提升效率为核心目标,在地产利润率下滑阶段地产公司将受益。《指导意见》中多次提到国企改革的目标是提高国企效率和竞争力,对主业处于充分竞争类行业和领域的国有企业将实行股份制改革,并重点考核经营业绩指标、国有资产保值增值和市场竞争力。但由于地产行业已面临中长期供需结构拐点,行业利润率处于下滑阶段。我们判断未来地产行业国有企业改革要提高利润率和收入水平,需要沿着两条路径前行:一是积极转型新业务,引入战略布局新产业或将集团未上市其他业务注入上市平台,实现利润提升;另一种方式,整合集团资源,继续做大地产主业。无论何种方法,都将带来公司收入规模和利润率的实质好转。

区域:地产行业隶属商业类国企,深圳上海改革步伐最为领先。根据指导意见,国有企业将划分为商业类和公益类,商业类国有企业按照市场化要求实行商业化运作,以增强国有经济活力、放大国有资本功能、实现国有资产保值增值为主要目标。我们判读地产行业将划分为商业类国企,根据指导意见,处于充分竞争行业的商业类国企,原则上要求积极引入非国有资本,并着力推进整体上市。目前地产上市国企有66家(含12家央企、54家地产国企),仅少量房企先行试点引入战投,随着上层鼓励引入非国有资本和推动整体上市,预计后续更多房企将推出国企改革方案。从实际操作来看,上海、深圳步伐最为领先,未来预计天津、山东、西南、东北等区域国企改革将加速。

投资建议:从制度收益标的来看,我们相对看好始终走在国企改革前列的深圳、上海地产国企,如深振业、深深房、天健集团、深振业,浦东金桥、外高桥等,以及关注山东区域大集团小公司的鲁商置业,北京区域引入国开金融的小市值国改标的空港股份。

风险提示:地价上涨对行业利润挤压的风险;部分地区房价下行风险。