房地产8月报:百城房价同环比双涨,投资冷淡再创新低

2015年1-8月房地产新开工面积和投资分别同比下降16.8%和增长3.5%,投资增速再创新低。1-8月销售面积和金额同比分别增长7.2%和15.3%,增幅继续扩大。8月单月投资同比下降1.1%,年内增速首次转负,施工和购地等先行指标继续探底,施工面积累计增速已跌至2.5%,昭示未来地产投资将长期处于低增长甚至负增长状态。8月销售回升趋势不变,百城价格指数16个月来首次同环比双涨。降准降息、降二套房公积金贷款首付、放宽外资准入等政策于8月密集出台,显示国家对地产市场维稳的重视。我们地产股的推荐标的:1)低估值行业龙头:保利、万科等;2)产业链定位精准兼具成长性:华夏幸福、世联行等;3)具备资产安全边际的转型股:天宸股份、嘉宝集团、华业资本、冠城大通、中南建设等。

支撑评级的要点。

1-8月,房地产投资同比增长3.5%,比1-7月份回落0.8个百分点;商品房新开工面积同比下降16.8%,较1-7月持平;施工面积同比增长2.5%,增速较1-7月回落0.9个百分点;土地购置面积同比下降32.1%。8月单月投资同比下降1.1%,年内增速首次转负,1-8月累计投资增速为3.5%,再创新低。目前累计施工面积已经几乎和上年度持平,而在09年上一轮地产投资低谷时,施工面积仍有两位数的增长,作为投资最直接的变量,施工面积增速缓慢甚至萎缩将使得地产投资增速长期处于低速或负增长状态。

1-8月,商品房销售面积69,675万平方米,同比增长7.2%;销售额48,042亿元,同比增长15.3%,较上月扩大1.9个百分点;销售均价6,895元/平方米,同比上升7.6%,较上月扩大0.7个百分点。8月百城价格指数同比止跌转涨,16个月来首次同环比双升。8月整体推盘节奏放缓,但销售延续上升趋势,单月销售面积和销售额分别同比增长14.7%和28.5%。随着降准降息、降二套房公积金贷款首付、放宽外资准入等政策密集出台,楼市需求仍可继续受益利好,对冲人民币贬值压力,目前投资疲软,去库存进展顺利,开发商的利润率状况处于好转中。

1-8月,房地产开发企业到位资金79,742亿元,同比增长0.9%,较上月扩大0.4个百分点。由于信贷宽松和销售回暖,8月单月房企个人按揭贷款和定金预付款来源分别大增44.4%和20.1%;而单月国内贷款资金和自筹资金来源分别同比下降7.2%和11.1%,显示投资需求仍然疲弱。

300城8月土地成交面积环比降30%,均价环比涨12%。1-8月,40城土地供应面积和成交面积分别同下降18.1%和下降30.9%;40个城市土地累计成交金额同比下降28.8%。8月40城土地成交均价环比上升8.5%,其中一线城市环比降45.6%,二三线城市环比升24.7%。8月供地节奏有所加快,但成交量同比继续下滑,弱市格局不改,而各城市优质地块竞争加剧,土地平均溢价率继续攀升,分化延续。

政策与新闻方面,央行再次降准降息,基准利率和准备利率分别下调0.25%和0.5%,三部委下调二套房公积金贷款购房首付款比例,两部委发文允许境外个人在国内购房,财政部表示适时将房地产等行业纳入营改增试点。区域政策和新闻方面,北京通州限购政策升级;京津冀协同发展领导小组明确北京在地区协同发展中定位;南京规划局宣布新出让居住用地不再限制住宅套型比例;辽宁省政府出台“新7条”支持居民自住和改善性住房需求。