房地产行业302个城市土地市场(2015年8月):区域冷热不均,宅地价格高位企稳

投资要点:

8月全国地市环比推出增加、成交下滑。8月全国302城推出建面1.63亿平(环比+3%/同比-22%),成交建面1.04亿平(环比-22%/同比-34%),出让金1390亿元(环比-15%/同比-16%);环比成交推出增加而成交减少,一方面是因为北京等城市在8月底推出月内尚未成交,另一方面则是二三四线城市有较大体量新推出地块未能成交,市场冷热不均态势明显。1-8月累计推出建面10.06亿平同比-29%,累计成交建面8.84亿平同比-33%,累计出让金11064亿元,同比下滑-31%,同比降幅继续小幅收窄。

分用途看,住宅用地热度高,8月住宅市场价稳量减,商业用地量价齐跌:住宅用地推出环比+18%、成交环比-9%,商业用地推出、成交环比分别-7%、-28%,同比二者皆继续下跌。楼面均价基本上持平上月,均价同比住宅+53%、商业-18%,溢价率在7月高基数上回落。分城市类型看:8月一线推出、成交环同比皆增,二三四线成交略低迷成交环同比均下滑;分区域看:得益于广州土地出让大增8月珠三角地区继7月之后继续表现亮眼,成交建面同比+30%、出让金同比+65%,其他各区成交建面同比均有所下滑。

15年7月住宅、商业用地流标率环比回升。25城住宅用地流标率7.0%,环比+0.7pc;

商业用地流标率降至11.5%,环比+6pc,但比5月流拍率仍低。

仍代表城市住宅地块成交价格看,地价仍高企,一二线重点城市价格回升比较明显,三四线呈冷热不均态势。一线城市上海价格上涨,溢价率几乎不变;二线城市在地价回调之后价格开始恢复,天津、南京、青岛等低价走高;三四线城市珠海、东莞地价上涨、中山下跌。

在今年商住房销售回暖、一二线主要城市库存压力缓解的条件下,大型房企如万科、保利等拿地意愿有所恢复,地方政府也有意多推出住宅用地,但一线城市资源稀缺且价格居高不下,大型房企拿地焦点集中于潜力大的二线城市,令这些市场的土地价格难再回调;三四线库存压力仍在,或仍需进一步调整土地底价以增强吸引力。总体来看,目前土地市场区域分化明显冷热不均,仍需政策加码及宏观经济形势好转的支撑,唯有占主体的部分二线及主要三四线城市录得超预期表现,地市才能整体显著、持续回暖而非昙花一现。

风险提示:经济、政策恶化,行业回暖不及预期。