房地产行业:二套房公积金贷款最低首付比降至二成,楼市政策升级

事件: 8月31日住建部、财政部、中国人民银行下发关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可自主决定二套房的最低首付款比例。

点评:

1、政策实际影响有限,但持续出台的行业政策对冲货币贬值预期态度鲜明。本次下调结清购房贷款的二套房公积金贷款最低首付比例,并未区分购买普通住房或非普通住房,政策态度积极,但由于其主要针对纯公积金贷款,公+商组合贷款仍需沿用30%首付的商业贷款条款,而纯公积金贷款占比较低,实际加杠杆幅度有限。但参看此前8月26日央行降息降准,8月27日放松房地产限外令,及本次降低公积金贷款首付比例,政府以宽松货币政策和积极的房地产政策对冲人民币币贬值预期对资产价格的不利影响、9月旺季支持楼市的态度十分鲜明,如果市场效果不佳,不排除进一步的加杠杆、降税费等支持政策出台。

2、宽松货币政策下,一线城市和人口流入的二线城市地产销售复苏可持续。在房地产投资周期高点已经过,地产政策全面去行政化的大环境下,决定房地产市场走势的核心要素是区域供求关系。此前的连续5次降息将房贷基准利率由6.55%下降至5.15%,累计降低利率1.4个百分点,考虑此前贷款利率上浮而现在下浮,降息带来的利息节约幅度则更为明显。我们判断,在宽松货币政策下,一线城市和人口流入的二线城市及大都市圈卫星城仍能保持销售持续复苏态势,而广大三四线城市的反弹持续性并不乐观。

3、我们维持地产板块6个月内具有强于大盘的相对收益的看法,一方面作为经济转型期的重要行业地产获得政策支持,另一方面今年销售价量齐升以及融资结构的改善对2016年板块业绩支撑明显,我们的重点推荐关注标的包括:1)保利地产(600048.CH/人民币8.41, 买入)、万科(000002.CH/人民币13.81; 2202.HK/港币17.62, 买入)等龙头公司;2)产业链上定位精准具备成长性的华夏幸福(600340.CH/人民币25.68, 买入)、世联行(600048.CH/人民币8.41, 买入)等;3)具备资产安全边际的转型股:天宸股份(600620.CH/人民币19.28, 买入)、华业资本(600240.CH/人民币12.20, 买入)、中南建设(000961.CH/人民币11.83, 买入)、冠城大通(600067.CH/人民币7.88, 买入)等;4)国企改革类,嘉宝集团(600622.CH/人民币11.45, 未有评级)。