深圳国际:释放土地商业价值

报告摘要

上半年业绩增长胜预期。深圳国际27日发布2015年度中期业绩。上半年公司收入同比减少10%至2.9亿港元,净利润同比增长14.9%至13.7亿港元,期内EPS为0.72元。上半年报表净利润中包括公司在二级市场减持中国南玻A股所录得的5.64亿元盈利,而去年同期回购梅关高速经营权也获得7.3亿元盈利,撇除这些一次性因素,核心盈利同比大幅增长94%至8.05亿元,胜于市场预期。上半年公司物流园业务维持稳定增长,而持股49%的联营公司深圳航空由于航油价格大幅下跌,经营成本下降,期内为公司贡献盈利3.02亿元,成为公司主要盈利增长点。我们对公司2015年的全年业绩保持乐观预期。

年xx月xx日物流收入快速增长,深圳航空贡献盈利。期内物流业务收入大幅增长41%至7.76亿港元,利润增长6%至1.35亿元。物流园出租率稳定在94%,并开拓物流增值服务,其中西部物流园积极发展跨境电商业务,收入及利润增速非常快;华南物流园保留物流业务外,积极向其他产业融合,“龙华名车广场”及“奥特莱斯”项目入驻。物流园转型升级基础初现。联营公司深圳航空,客运需求增长及燃油成本下降,贡献公司盈利3亿元。高速公路业务由于部分路段受路网分流影响,贡献利润下降12%至5亿元。

综合物流港将是未来公司盈利增长的主要动力。城市综合物流港是近年来公司顺应国内物流业发展的形势,将在中国重要的物流节点城市建设集货运、仓储、配送、电商、信息、交易展示中心为一体的综合物流平台。公司已在沈阳、无锡、武汉等10个城市签署项目投资协议,涉及土地面积314万平方米。第一个项目沈阳综合物流港1期将于今年底正式投运,建筑面积24万平米,项目180个出租货运门面,已全部完成预定。无锡、武汉、石家庄项目将按规划于下半年动工,预期在2016年投入运营。我们预期未来几年城市综合物流港将是公司利润重要增长点。

前海土地首期3.8万m2预期于年内动工。深圳国际在前海拥有38万m2的土地,公司正积极推进与政府签订土地整备框架协议。根据管理层指引,前海首期开发项目预期与年内动工,占地3.8万m2,按规划建筑面积11万m2,是包含商业、办公楼及住宅的综合体。项目投资约30亿,其中20亿为地价,按目前前海周边5~6万/m2售价,项目盈利将非常可观。项目已进入勘探阶段,预期年底前动工,商业价值将在1~2年内释放。对于深圳国际持有的38万m2前海土地,市场估值在百亿人民币级别。我们预期公司与政府签订土地整备框架协议后,前海土地的商业价值将逐步释放。

投资建议:公司上半年净利润13.69亿。根据彭博一致预期,15F净利润为20.6亿,16F净利润为21.4亿。按现价11.30港元计算,2015年预测PE为10.4倍。预期在公司与政府签订前海土地整备框架协议后,公司前海土地商业价值加速释放。我们认为股价有上行空间。

风险提示:高速公路业务受路网分流影响而收入下降;人民币汇率波动超过预期;前海土地开发进度慢于预期。