保利地产半年度业绩点评:城市群效果凸显,投资开发趋于谨慎

业绩回顾

2015年上半年公司实现营业收入423.45亿元,同比增长24.55%;归属上市公司股东净利润49.50亿元,同比增长29.50%;归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为48.85亿元,同比增长32.56%;经营活动现金流量净额为98.49亿元,实现扭负为正;加权平均净资产收益率为7.79%,较上年同期增加0.58个百分点;基本每股收益为0.46元/股,同比增长27.78%。

业绩点评

市场占有率稳步提升,城市群效果持续凸显

报告期公司有效把握市场阶段性复苏行情,实现了销售额和市场占有率的稳步提升。1-6月份实现签约销售面积584.7万平米,销售金额760.42亿元,均同比增长16.7%。其中6月份单月签约和认购金额创历史新高,分别为256.52亿元和228亿元。报告期内公司市场占有率较2014年末的1.79%提升0.41个百分点至2.2%,仅次于万科、恒大地产和绿地集团。

公司销售增速可观一方面受益于市场全面复苏,另一方面受益于“3+2+X”城市群战略。上半年公司珠三角、长三角和环渤海三个重点核心区累计实现销售金额超过530亿元,占总签约金额的比重为70%。而公司的产品结构坚持以普通住宅为主,住宅产品面积占比高达84%,其中144平米以下普通住宅占比为91%。公司深耕一线地区,聚焦市场主流需求的核心定位大大增强了开发业务的抗风险能力,同时赋予公司抢先受益于市场复苏的先行优势。

报告期公司在建拟建可售容积率面积为9015万平米,待售面积约为5024万平米,货值充裕。预收款项期末值1324.70亿元,同比增长7.12%,总资产占比为34.91%,高于招商地产的26.26%,略低于万科39.20%,长短期业绩均具备良好的锁定效应。

盈利水平稳中有升,成本控制优势明显

报告期公司销售毛利率和净利率分别为36.30%和13.94%,较上年同期分别提高2.52和1.61个百分点,两项指标均高于同期龙头房企万科(30.45%,13.51%)、招商(33.31%,13.29%)以及行业平均水平(24.50%,9.37%)。

公司盈利水平提升一方面在于结转面积和结转均价的增加,上半年公司结转均价为1.30万元/平米,较去年全年水平提升1.56%。

另一方面源于公司高效的成本管控,报告期公司营业成本增速低于营收增速4.75个百分点,营业成本中土地成本占比维持去年41%水平,开发建设及其他成本占比轻微下降1.61个百分点至55.36%。考虑到公司项目主要位于土地市场相对火热的三大经济圈主流城市,公司对土地成本以及开发周期的有效控制展现了较强的管理能力和颇具前瞻性的经营策略。

投资开发趋于谨慎,积极消化存量资源

公司存货期末值为2818.92亿元,总资产占比74.29%,较上年同期降低1.25个百分点,库存水平略高于万科和招商以及行业均值。考虑到高位库存以及未来行业规模和盈利水平的收缩,公司投资拿地和新开工态度均趋于谨慎。报告期内公司新增项目容积率面积390万平米,总获取成本101亿元,同比分别下降35%和53%。新增项目平均楼面地价为2598元/平米,同比去年下降25%,表明公司更加专注于投资具备发展潜力的非一线城市,通过巩固土地成本优势确保总体盈利空间。此外上半年新开工面积726万平米,同比减少23%,竣工面积470万平米,同比增加9%,也在释放改善资产结构,加速存量去化的积极信号。

财务结构稳健,业绩改善和海外融资需求提升整合预期

公司资产负债率为77.47%,剔除预收款项的资产负债率为65.38%,与行业均值基本持平。报告期末公司有息负债总额为1226亿元,综合成本为5.68%,处于行业较低水平。公司当前货币资金387亿元,经营性现金流量净额为98.49亿元,现金流较为充裕,为公司深化地产业务,全面执行5P战略(养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、便捷生活APP以及海外地产),搭建多元盈利模式提供强力支撑,也为行业整合阶段的投资并购提供资金支持。

据观点地产网报道,保利置业上半年营收和净利分别下降33.2%和90.93%,董事总经理韩清涛在业绩发布会上表示保利集团北京总部已有专门的小组研究保利地产与保利置业的整合问题。虽然目前尚未有明确的整合方案、框架和实施时间表,但是考虑到保利置业业绩不佳,与保利地产存在同业竞争以及近期保利地产意向收购上置集团搭建海外融资平台终止的诸多因素,双方整合预期得以进一步提升,未来公司市场龙头地位也有望得到进一步巩固,我们持续看好公司传统业务规模的扩大以及价值链的延伸。

风险提示

行业规模和利润空间收缩,公司盈利模式较为单一。