房地产行业事件点评:预期行业销售金额将创历史新高

事件:2015年8月18日,国家统计局公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障房)价格下降的城市有29个,上涨的城市有31个,持平的城市有10个。环比价格变动中,最高为深圳,上涨6.3%,最低为西宁,下降0.7%;二手住宅价格下降的城市有18个,上涨的城市有39个,持平的城市有13个。环比价格变动中,最高为深圳,涨幅5.3%,最低为锦州,下降1.0%。

观点:

1.销售延续回暖态势。

1-7月商品住宅销量延续年初以来的回暖趋势,同比增长6.9个百分点,增速比1-6月份提高2.4个百分点,70大中城市新建及二手住宅价格指数环比分别增长0.20和0.30个百分点,从趋势来看,虽然房价继续上涨的速度已经放缓,但总体不改继续上行的态势。

对上市房企7月份的销售数据进行统计可以发现,虽然7月上市房企销售金额环比降低,但同比却大幅增长。销售回暖已经走过三个季度,就目前形势来看,不出意外,下半年“金九银十”行情兑现,全年行业销售金额将超过2014年,甚至创历史新高。

2.价格走势分化仍然是主题从不同等级城市来看,住宅价格走势仍然以分化为主题。集中体现为一线城市房价环比大幅上涨,绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市,大部分三线城市房价微幅下降或止跌。

从上涨城市个数来看,新建商品住宅价格指数环比上升的城市较上月增加4个,持平的城市较上月增加1个;二手住宅价格指数环比上涨的城市较上月减少3个,持平的城市较上月增加5个。

3.二手住宅价格指数同比转升。

值得注意的是,新建商品住宅指数除北上深三市、二手住宅价格指数除北上广深和南京外,其他的所有城市住宅价格指数同比仍然为负值,两个价格指数同比降幅比上月收窄的城市分别为6个和63个,直接反映出二手住宅市场的销售情况较新建住宅市场更为乐观。总体来看,随着价格指数环比不断上涨,大部分城市同比降幅进一步收窄,新建商品住宅同比降幅收窄为0.4%,二手住宅则已经由上月的下降转为上涨0.2个百分点。

结论:销售的火热已经开始显现出对于住宅投资的影响,货币政策的宽松预期也无疑为企业的规模扩张提供了资金面支持,这种情况下行业基本面全面复苏也只是时间问题,市场对于行业的再度看好也将实现。能够享受此轮销售回暖而带动的估值提升的,我们认为主要有两类公司:一是项目主要布局于一线城市和部分出清周期较短的二线城市的住宅开发类房企:万科、北京城建、京投银泰、首开股份;二是国企改革和京津冀为主题的房企:荣盛发展、华夏幸福、金融街。目前销售的持续升温给房企带来了业绩增长的预期,相应的也打开了地产股股价进一步上升的空间。