房地产行业:销售回暖支撑新开工及投资3季度将现

投资要点:

投资增速继续探底,住宅投资持续回暖。1-7月房地产投资5.26万亿元(+4.3%),增速较1-6月下滑0.3pc,降幅继续收窄,其中住宅+2.95%(1-6月:2.85%),17个月来首次回升。本月同比增速住宅+3.5%比上月扩大0.7pc,连续3月回升,办公楼+9.0%增速环比下降约10pc;分区域来看,同比增速东西部低位回升,中部连续3月下降,1-7月累计投资增速东中部创新低至4.9%和3.6%,西部低位回升。

新开工降幅扩大。1-7月房屋新开工面积-16.8%,降幅环比扩大1pc,逆转前3个月的收窄趋势,各类型物业单月同比增速跌幅连续2月扩大;前7月施工面积+3.4%创2000年以来新低。土地购置降幅收窄,1-7月土地购置面积-32.0%(比1-6月收窄1.8pc)、成交价款-25.6%(比1-6月收窄3.3pc)。

销售继续走高,一二线平稳为主,后市看三四线表现。1-7月商品房销售额+13.4%,比1-6月+3.3pc;其中住宅+16.8%(比上月+3.9pc)。1-7月销售面积同比+6.1%,其中住宅+6.7%(比6月+2.4pc)。本月住宅销售面积和金额单月同比增速创14年2月以来的新高,7月销售额同比+33.4%(住宅+40.1%)。分区域看销售额,东部地区同比增速放缓,中西部有所提升。我们重点关注的43城7月一手房成交面积同比增44%(一线+121%、二线+42%、三四线+24%),较6月同比增速有所放缓。结合来看,我们判断一二线主要城市/东部城市后半年的成交将表现为平稳为主,而超预期的可能来自于三四线/中西部城市在持续利好刺激下能有更好的表现,否则反之。

资金来源同比继续增长。1-7月到位资金+0.5%,增速较1-6月回升0.4pc,其中国内贷款-4.6%降幅扩大、利用外资-24.3%,个人按揭款+12.5%增幅环比扩大2.5pc,预收款+2.4%自14年3月以来首次正增长。7月单月国内贷款同比小幅下滑,利用外资-88.9%,而定金和预收款单月同比+22.9%连续四月增幅扩大。

销售回暖态势下政策一二线维稳为主,刺激将集中在三四线。公积金政策调整继续,深圳异地缴存公积金可买首套房、武汉和宜昌孝感亏贷、金华提高限额、长春父母子女可亏贷;宁波、郑州购房补贴、于南对引进人才购房进行补贴,江苏取消限价。

投资降幅继续收窄符合预期,占比67%的住宅投资继续回暖,预计销售三四季度仍能保持10%以上的增长,期待三四线城市在政策加力下有超预期表现。预计投资3季度触底回升。“宽松政策+销售回升+国企改革+转型谋发展”的房地产不失为良好标的。

风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等