全国房地产市场月度追踪:7月份销售季节性疲弱;房地产投资维持低位

环比:销量(一手房下降、二手房上升);均价(一、二手房均上涨)。

7月份全国一手房交易量为9,700万平方米,同比增长19%,环比下降32%,而我们追踪主要36个城市的平均交易量环比上升4%。15个城市的二手房交易量同比增长134%,环比增长5%。全国房地产销售均价环比上涨5%,同比上涨12%,主要受住宅销售同比上涨15%的推动。从地区看,7月份东部销售面积依然领先,同比强劲增长25%,而中部和西部增速分别为15%和13%。二手房销售均价环比上升2%,同比上涨13%;7月份深圳表现领先。

房地产投资企稳,新开工继续下滑。

7月份全国完成房地产开发投资总额人民币8,610亿元,同比上升3%(6月份同比增幅也为3%,2014年全年为增长10%)。7月份新开工面积同比下降21%至1.43亿平方米(2015年6月同比下降15%)。2015年初至今,房地产投资、新开工面积、竣工面积和施工面积同比增速分别为+4%、-17%、-13%和+3%。从地区看,西部地区房地产投资的放缓幅度最大。

中小城市推动土地出让金额同比升6%。

我们对302个主要城市土地购置活动的监控显示出土地市场交易量上升而价格下滑:7月份土地出让面积环比上升8%/同比下降1%;7月份土地成交均价环比下滑24%至人民币1,246元/平方米(年初至今均值为1,267元,2014年均值为1,288元),导致土地出让金额下降(环比下降18%,同比上升6%)。一/二线城市土地出让分别环比下滑42%/31%,而其他173个城市环比上升7%。我们认为销售乏力应该有助于恢复供需平衡。

开发商已公布的7月份销售业绩依然强劲。

我们研究范围内有17家开发商公布了7月份销售数据,取各开发商数据中值:总体销售面积环比下降37%,同比上升19%;销售额环比下降29%,同比上升34%;销售均价环比下降2%,同比上升13%。

交易建议。

股市近期的波动对住宅市场的影响有限。我们的宏观经济研究团队预计政府会进一步放松政策以稳定股市,如此我们认为股市的负面情绪暂时不会蔓延至楼市。

买入建议:雅居乐(强力买入名单)、瑞安房地产(强力买入名单)、万科A(强力买入名单)、碧桂园、万达商业、仁恒置地、合景泰富、保利置业、华夏幸福、华侨城和保利地产。卖出建议:恒大地产、金地集团。风险:销售/利润率差于预期(下行风险)/好于预期(上行风险)、宏观经济硬着陆(下行风险)。