房地产行业302个城市土地市场(2015年7月):供需回落,优势项目竞争致地价企稳回升

投资要点:

7月全国地市推出、成交环同比皆下滑。7月全国302城推出建面1.51亿平(环比-23%/同比-28%),成交建面1.18亿平(环比_9%/同比-23%),出让金1555亿元(环比-23%/同比-5%)。1-7月累计推出建面10.06亿平同比_29%,累计成交建面7.63亿平同比-35%,累计出让金9582亿元,同比下滑-33%。在6月高增长基础上7月环比大幅下跌,同比增速继续小幅收窄。

分用途看,7月住宅市场溢价率高升,但推出、成交量大减:住宅成交环比减3成、商业降1成,同比亦大减;住宅楼面均价基本上持平上月,但同比+51%,溢价率环同比分别提高10.8、17.7个百分点。分城市类型看:7月二线城市量增价减,高地价地块出让增加致一二线出让金同比微增;分区域看:7月珠三角和东北环同比增长,其中珠三角同比翻倍,各区域出让金仅环渤海地区环比6月增长,但同比方面长三角、珠三角和东北地区比去年同期提高。

15年6月住宅、商业用地流标率环比继续下降。25城住宅用地流标率6.3%,环比-1pc,已经连续4月下降;商业用地流标率降至5.3%,环比下降12pc。

从代表城市住宅地块成交价格看,地价仍高企,部分项目溢价回升,从去年以来热点城市地价出现企稳反弹,三四线城市分化明显。一线城市北京基本不变;二线总体稳定,部分地块价格在经历去年至今年初的回调之后显出恢复迹象;三四线城市温州地价下降2成、莆田小幅回落,而佛山地价反弹。

从2014年1-12月主要城市住宅用地销供比来看,一线城市中深圳供地减少显着,北上广供地相对去年同期更充裕,供求关系得到改善;二线供地相对减少供求趋向平衡,多数三四线城市供地相对去年同期仍更多,去库存过程仍漫长。

行业进入白银时代,城市间的分化日趋明显。一线城市可用资源日趋减少,相对而言部分二线城市发展潜力更大,竞争优势明显,如厦门、重庆今年来月度地价持续走高。这些城市土地价格仍有上涨空间,也成为房企竞争的新聚集地,目前部分地区土地已经完成价格的企稳回升。后市政策在一二线将维稳为主,而刺激将集中于三四线。

风险提示:经济、政策恶化,行业回暖不及预期。