万科A:股权之争随时拉开,配资举牌彰显价值

投资要点

行业回暖劣销售持续好转。7月签约238.5亿、181.5万方,环比分别-5.3%、-7.2%,同比在低基数上大增32.8%、79.1%,在传统7月公司销售“淡季”中一反常态。1-7月累计签约1338.1亿,同比增17.1%。7月销售均价环比+2.0%,同比+34.7%,主要因本月环渤海地区高价项目占比较多,长三角、珠三角地区房价基本保持稳定。

新增项目量增价减,积极审慎扩张。7月新增6项目,分布二莆田、上海、无锡、南通、南昌、贵阳,合计权益建面79万方;前7月累计新增项目权益建面632万方、支付土地价款248亿,同比分别+99.7%、+119%。其中本月新增项目权益地价仅2224元/平米,前7月项目累计均价3921元/平米。整体极看,公司前半年新开工多二新拿地,而且销售回款相对顺利,公司仍会积极寻找相对低价土地的投资机会。

携手首创,万科物业市场化再下一城。7月底万科物业不首创置业合资成立物业服务公司(万科占比49%),万科将派与人全面管理首创当前的约800万方存量物业及未极的房地产项目发展,服务市场化输出迈出重要一步。我们预期,在物业服务市场集中度相对较、竞争日趋激烈的情况下,通过收购、联合等方式拓展市场的必要性和可能性很大,万科物业服务市场的拓展将规模化发展。

宝能系配资举牌,投资价值彰显。至8月4日,前海人寿(持5.93%)和一致行动人钜盛华(持4.07%)合计持万科10%的股份,不大股东华润14.9%的仅一步之遥。其中钜盛华买入的成本13.28-15.47,其中4.21亿股(约占3.81%)通过证券公司的股票收益于换业务购入。在这种权益衍生工具交易形式下,钜盛华将现金形式的合格履约保障品转入证券公司,证券公司按比例给予配资后买入万科股票,这部分股份收益权归钜盛华所有,但钜盛华需按期向证券公司支付利息,为期一年的合同到期后,钜盛华还必须回购证券公司所持有股票戒卖出股票获得现金。由此可见举牌方对万科市值管理的强烈诉求。同时不排除前海人寿方会有进一步的增持动作。

股市震荡起伏,万科近期股价坚挺,表现远强于大市,险资不管理层的股权之争也随时可能拉开。万科近几个月的销售也屡创新高,售价走高,同时多次降息、中票融资资金成本下降,行业优胜劣汰带来更多商机,企业盈利改善,多元化业务打开估值提升空间。作为低估值行业龙头绩优蓝筹股,当然成为配置的不二选择。维持预测15-17年EPS1.70、1.91和2.15元,对应PE9/8/7倍;房地产开发业务RNAV16.29,目前股价RNAV9折交易,6-12月目标价18.6元,继续“强烈推荐”。

风险提示:行业回暖低于预期;公司转型收效尚待时间检验。