房地产行业月报:销量高位盘整,超配一线蓝筹

核心要点:

销售情况:7月一手房成交量环比与同比分别降0.2%升40.5%,二手房成交量环比与同比分别升10.6%及124.0%。一手房成交量基本与6月持平,而与过去5年同期相比,今年7月表现亮眼,为同期销量第一,且大幅领先与第二位,累计方面,2015年1-7月累计同比升25%,相比1-6月扩大3个百分点。

去化情况:7月份开发商放缓推盘节奏16市新增供应小幅下降,成交批售比重回1以上达1.08,显示出市场较强的去化能力。从整体来看,尽管从14年下半年开始销量回暖,库存始终处于高位,去化周期为18.5个月,处于较高水平。值得注意的是,四个一线城市去化均在一年以内,其中北京去化周期10.2个月最长,上海5.2个月表现最佳。

楼市展望:7月份全国一手房销量基本与6月份持平,符合我们下半年全国销量高位盘整的判断,值得注意的是7月份成交批售比重回1以上,依然显示出较强的购买力,考虑到1)二季度销量不断攀升透支部分需求,2)股市财富效应减弱,3)14年下半年楼市销量回暖基数较高,我们维持下半年成交量高位盘整,而同比表现将有所下滑的判断。房价方面,尽管销量不断回升,但全国整体库存水平依然处于高位,去化周期也在18个月左右处于较高水平,因此我们认为,全国整体依然处于去库存的状态,房价大幅上涨动力不足,然而一线城市及部分流动性较好的二线城市去化指标处于较为健康的水平(10个月以内),随着销量的增长房价依然有较大的上涨空间。

重点公司销售:2015年上半年重点公司销售全面回升,表现较好的有金地集团(改善性产品占比大、前期基数低)、首开股份(受益京津冀、前期基数低)、华夏幸福(近几年增速均在20%以上),累计同比增幅均在20%以上,而规模较大的万科招商保利增速也达到了9%以上。此外上半年世联行代理销售额同比增44%,增速超出预期,巩固了其一手房代理行业老大的地位。

上市公司增持:7月份前海人寿举牌万科持股10%,直逼持股15%的大股东华润,不排除华润之后在二级市场增持公司股票的可能;截止7月末,增持计划实施完毕的包括中天城投二股东,云南城投、鲁商置业、泰禾集团及深圳华强的控股股东/实际控制人,而力度最大的包括中天城投、云南城投、凤凰股份,各方累计增持超过1%。

上半年业绩:从已经公布半年报及业绩预告的公司来看,业绩大增100%以上的包括苏宁环球、中珠控股、深振业、城投控股、深天地及三湘股份,其中大多数都是投资收益大增等主营以外的收入所致;业绩增50%-100%的包括南京高科、新湖中宝、中江地产、阳光城;扭亏为盈业绩反转的包括珠江控股及深国商;高送转/提议高送转的包括海印股份、荣安地产、阳光城及银亿股份。

板块表现:7月份股市继续下探,沪深300指数下跌14.7%,其中表现较好板块为国防军工、农林牧渔及休闲服务,跌幅在10%以内,而 投资建议:我们维持板块“推荐”的评级,对于8月份,我们判断市场更多以调整为主,而弱势整理期间地产板块中的一线蓝筹最具有超配价值,理由是估值低、业绩增长确定性强、没有明显的杠杆资金和估值泡沫,而且部分公司基本面还在持续改善之中。我们看好华夏幸福、万科、华侨城、城投控股、保利、金融街等个股,这里面相对最为看好华夏幸福和万科。个别跌入价值区间并存在超预期的个股也值得关注,其中我们相对比较看好南国置业(目前市值83亿,PE 不到12倍)、荣盛发展(市值410亿,PE 不到11倍,受益京津冀)。

风险提示:销量改善不及预期