越秀房产信托基金:出租率强劲,财务成本下降

越秀房产信托基金15年上半年业绩符合我们的预期。总收入同比增长6.1%,主要是因为几乎所有物业的租金和出租率均有提升。每单位分派收益上升5.6%,占到我们全年预测的48.5%(14年上半年每单位分派收益占到2014年全年的48.6%)。鉴于出租率好于预期,我们将目标价上调至4.97港币。该基金2015年预期收益率为7.3%。我们认为估值具备吸引力,维持买入评级。

支撑评级的主要因素

广州国际金融中心约有35%的办公间将于今年到期。15年上半年续租率达到79%。此外,雅居乐地产(3383.HK/港币4.50,持有)迁出后,包括永隆银行在内的其他优质租户迅速填补了空缺。出租率由2014年底的90.8%上升至93.7%。管理层有信心应对明年周大福金融中心开业带来的新增供应量。

大获成功的资产增值工程对维多利广场进行了彻底改造,目前该项目侧重于国际快速时尚和餐饮。出租率已接近100%,营收同比增长39.1%。由于更多的快速时尚品牌可能进驻,零售销售和客流量有望进一步上升。

酒店和服务式公寓的出租率好于预期,导致收入补贴少于预期。管理层相信,由于酒店和服务式公寓业务改善,2017年前停止收入补贴对分派收入的影响有限。

有效税率由2014年的4.46%下降至4.06%。由于国内降息,税率明年预计进一步降至3.8%。尽管美元汇率预期上行,离岸利率仍将低于在岸利率,因此,将更多融资转向离岸市场可实现进一步的成本节省。

评级面临的主要风险

美元汇率预期上升可能会提高离岸财务成本。

估值

我们通过股息贴现模型得出基金单位估值,由于出租率好于预期,将目标价上调5.5%至4.97港币。目前该基金的2015年预期收益率为7.3%,鉴于出租率和租金增长强劲以及财务成本下降,我们认为该估值水平具有吸引力。