中央商场:战略布局落地中,破茧化蝶进行时

拟推行员工持股计划,改善公司治理结构。7月20日,公司公告第一期员工持股计划草案,计划资金总额不超6000万,参与本次持股计划员工总数不超过1000人,其中董事、监事、高管合计12人。计划委托北京协利投资管理合伙企业管理,全额认购协利增益1号证券投资基金于二级市场增持公司股票,且购买价格不高于18.37元/股。推行员工持股是支持公司长期稳定、健康发展的重要举措:第一、完善治理结构;第二、大范围实现利益绑定;第三、溢价增持彰显信心。

计划推行门店证券化,盘活存量资产,增厚当期业绩。公司计划以淮安店、济宁店、洛阳店、连云港店4家门店房产权及对应土地使用权(账面价值合计7.6亿)分别出资设立全资子公司,进行资产证券化,推动重资产向轻资产过度,出资价格预计不超30亿。公司门店总数超过12家,此次证券化4家门店,对公司长期发展具有显著意义:首先,门店资产证券化将推动公司向轻资产过度,盘活存量资产,加速资金回流,优化资产负债结构;第二、增厚当期业绩,轻资产运营改善未来盈利质量。

意向收购利安人寿4.9%股权,拉开集团资产证券化序幕。公司与雨润集团签署《股权合作意向书》,意向收购利安人寿4.9%股权。本次意向收购利安人寿股权,利于上市平台在商业基础上嫁接金融资产,助力店联网战略落地,本次收购若顺利进行,未来不排除继续收购利安人寿及其他金融资产的可能。雨润集团除金融资产外,还拥有物流、旅游、农产品等优质资产存在证券化可能,公司作为雨润集团优质A 股上市平台,或将成为集团资产证券化平台。

商业重估价值近240亿,携手战投加速转型布局万店联。第一、资产重估价值丰厚。公司旗下经营商业资产价值优势显著,公司自有的已经营商业面积近50万方,广泛分布于江苏所有核心城市的核心商圈,在建城市综合体总面积近300万平(商业80万方、地产220万方),经测算重估价值约240亿(考虑货币资金及有息负债),安全边际较高;第二、牵手中信加速转型。15年5月公司与中信并购基金签署《全面战略合作协议》,双方达成战略合作伙伴关系,中信并购基金将以资本为纽带,以其强大的资源整合能力协助公司共同打造新型的商业模式,助力公司转型提速,拓展电商、互联网金融、云管理、泛娱乐等新兴产业,打开未来成长空间;第三、店联网战略正式推出,线上布局持续优化。公司13年开始发力线上业务,组建云中央电子商务公司和电子支付公司,引进电商团队,11月上线“云中央”,12月上线移动端APP。于15年6月公告开启店联网战略,构建“互联网+流通”的采购批发平台优润网、“互联网+便利”的社区综合服务平台优便利,打造2B2C/O2O 全渠道流通平台,计划到今年底推进3000个社区店,覆盖南京800万用户,并向北上广深核心地区覆盖,二期将拓展至全江苏省,覆盖8000万人口;三期实现全国异地复制,打造全国线上线下融合的网络。

上调盈利预测,维持买入-A 评级。我们测算本次门店证券化带来业绩增量约10亿,假设未来两年按照4家/年的频率来推进门店证券化,我们预计公司15-17年EPS 为0.95元、0.98元、1.00元,当前股价对应PE 为12倍、12倍、12倍。维持“买入-A”评级。

风险提示:资产收购具有不确定性;转型进展不达预期。